2025年第一季度，北京办公楼市场呈现出明显的区域性复苏特征，金融街、丽泽和中关村区域的去化效果尤为显著。租金方面，虽然下滑趋势仍在继续，但“友好”的租金政策不仅满足了非甲级写字楼租户对办公环境升级的需求，还吸引了有大面积办公需求的租户进行搬迁和扩租，这在一定程度上提升了写字楼市场的去化能力。

　　据分析人士预判，2025年将是未来三年中新增供应压力最小的一年，这为市场空置率持续回落创造了有利条件。在新增供应有限的情况下，北京办公楼市场的空置率有望实现小幅回落，而租金下降趋势则可能继续。然而，市场应关注下半年可能出现的结构性或区域性底部机会。

　　区域性复苏特征显著

　　北京办公楼市场早已告别一房难求的局面，即便是在区位优越的二环附近。例如，3月25日，北交所集团微信公众号发布了一则位于西北二环的独栋办公楼招租信息，总面积达5100余平米，但截至4月3日，该办公楼仍未出租。

　　回顾2024年，北京办公楼市场空置率有所回落，但市场依然以价换量。2025年一季度，北京甲级写字楼市场展现出“总量去化、区域性复苏”的特点。数据显示，一季度甲级写字楼市场净吸纳量达到3.6万平米，虽然单季需求不及预期，但市场已连续7个季度实现整体去化，累计去化总量接近53万平米。

　　部分高能级区域的市场恢复状况更为突出。数据显示，一季度，北京全市和五大核心商圈季度市场净吸纳量分别为15.4万和11.5万平米，全市空置率同比下降1.1个百分点至17.2%，五大核心商圈空置率同比下降2.3个百分点至10.8%。

　　金融街、丽泽和中关村组成的“三子”市场成为去化的核心区域。央、国企总部及分支机构占据了北京全市甲级办公楼市场体量的很大一部分，特别是在金融街区域。金融街的去化优势主要得益于区域内央、国企金融机构在年初的办公需求扩张以及集团自用面积增加。

　　金融街依然是北京市场空置率最低的甲级写字楼子市场。数据显示，金融街市场甲级写字楼空置率在去年年底触及13.7%的高点后，本季度已回落至11.3%。

　　今年没有新项目入市的丽泽商务区，迎来了去化的喘息之机。数据显示，丽泽商务区甲级办公楼在过去五年已实现年均近16万平米的去化，本季度净吸纳量再度超过2万平米，主要来自区域内央、国企新增的办公需求。丽泽甲级办公楼空置率目前已降至24%，反超亚奥市场的26.4%，直逼燕莎市场的23.6%，年末空置率或将进一步回落至20%。

　　中关村市场作为北京科技创新的大本营，得益于区域内头部高新技术企业办公需求的强势扩张，市场空置率已连续六个季度回落。数据显示，本季中关村甲级办公楼市场空置率已降至15.3%。

　　今年以来，科技创新驱动的产业能级跃迁正在重构办公楼市场需求结构，驱动市场形成产业创新浓度到空间价值溢价的正向循环。

　　办公楼市场也将迎来残酷的出清周期，双周期叠加将加速资源配置向优质资产集中。面对产业需求重构、跨资产类别和跨板块竞争加剧的挑战，北京办公楼市场需要通过供给侧结构性改革与企业需求侧管理协同发力，重新塑造“产业聚变—供需平衡—资产增值”的良性循环。

　　租金持续下滑

　　尽管去化效果有所提升，但北京写字楼的租赁价格仍处于下滑状态。不过，本季度北京甲级写字楼租金下滑环比降幅已收窄。

　　数据显示，今年一季度北京甲级写字楼市场平均净有效租金已降至243.8元每月每平米，环比下降3.2%，同比降幅达16.3%。在整体市场需求放缓、竞争激烈的背景下，“以价换量”被普遍认为能够减轻业主经营压力。

　　租金的下调不仅满足了非甲级写字楼租户对于办公环境的升级需求，还吸引了有大面积办公需求的租户进行办公室搬迁和扩租，这在一定程度上提升了写字楼市场的去化能力。

　　例如，今年3月份，因“哪吒”系列电影走红而受益的光线传媒，计划购入奥林NEO作为新的办公大楼，办公区域从北二环迁入北四环，有望为这栋沉寂多年的商业体注入新活力。

　　预计2025年甲级写字楼市场租户退租和缩租面积调整对净吸纳量的影响将达到30%至40%。这背后的主要驱动因素包括企业借租金调整之势进行多职场办公空间整合，以及企业被要求搬回自有物业等多种市场因素。

　　尽管2025年新增供应压力较小，为市场空置率回落创造了有利条件，但宏观有效需求不足仍是制约办公楼市场需求持续恢复的系统性问题。在主要宏观经济指标未明显改善的前提下，北京办公楼市场需求侧将持续受到系统性制约。

　　市场五大趋势正重塑竞争格局：市场需求持续恢复但尚不足以扭转当前市场行情；市场需求类型高度集中在搬迁类，央、国企新增需求成为稳定市场的重要因素；企业正趋势性回归自有物业；净吸纳量呈现区域性和结构性复苏；净有效租金深度调整，跨资产类别和跨板块竞争压力继续增大。

　　在新增供应有限的情况下，空置率仍可实现小幅回落，租金下降趋势也将延续，但市场应关注下半年可能出现的结构性或区域性底部机会。

（文章来源：华夏时报）