今年以来，土拍市场呈现“冰火两重天”。一季度，北京、杭州等核心城市地价屡创新高，4月热度持续攀升。

　　《中国经营报》记者观察到，在限价政策逐步退出背景下，“市场+保障”双轨制加速落地，商品住房回归商品属性趋势明确，推动房企扎堆高能级城市竞逐改善型地块，直接导致核心城市土拍激烈度陡增。其中，央国企凭借资金优势展现出更强的投资主动性和补仓能力。

　　核心城市土拍热度不减

　　据市场机构中指研究院数据，自2023年10月起，多地取消地价上限要求，加上房企投资聚焦，至去年年底，22个重点城市宅地成交平均溢价率保持在5%～10%。2025年以来，随着核心城市销售端好转，土地市场平均溢价率明显上升。今年1～4月，22个重点城市月度平均溢价率均在20%左右。北京、杭州、成都、苏州、重庆、南京等城市相继拍出高溢价地块。

　　例如，4月8日，北京市通州区成交一宗涉宅用地，起始价为23.29亿元，最终由招商蛇口（天津）以27.082亿元成交，溢价率16.28%。该地块周边土地供应断档，此次入市将填补区域改善型住房缺口。

　　4月22日，成都中心城区成功出让2宗宅地，其中郫都区犀浦约21亩的地块由四川联投以楼面价9250元/平方米成交，溢价率33.09%。同日，杭州市土拍推出2宗萧山区涉宅地块，整体平均溢价率63.7%。萧山市北单元地块由绿城中国摘得，溢价率59.39%；湘湖单元地块由滨江集团摘得，溢价率74.4%。

　　在核心城市土拍带动下，土地出让金同比增长显著。据中指研究院统计，截至4月22日，300城住宅用地出让金同比增长20.1%。

　　央国企资金优势显现

　　头部央国企在拿地方面展现出更强的投资主动性和补仓能力。截至4月22日，22个重点城市溢价成交宅地中，央国企拿地金额占比达58%。高溢价率地块中，央国企占比更高。

　　滨江集团今年以来在杭州积极补仓，带动民企整体拿地占比提升。中海、建发等房企也在北京、杭州等地积极拿地。

　　一季度，中海、建发在北京和杭州拿地金额占其总拿地额的比例分别达76%、65%。其中，中海以75.02亿元竞得北京市海淀区树村地块，溢价率27.93%，刷新北京单价“地王”。

　　据中指研究院指数研究部总经理曹晶晶介绍，北京、杭州成为多家房企拿地最高的城市，与两地加快优质地块供应有关。今年以来，精准投资、聚焦深耕仍是房企最优策略，央国企表现更为突出。

　　龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平指出，集团保持投资强度，聚焦一二线核心城市，同时选择出清低能级项目。地价上限取消后，核心城市优质地块将多开发为改善型产品，有助于促进房地产市场止跌回稳。

（文章来源：中国经营报）