由于关税政策的不确定性和高企的抵押贷款利率，美国传统的春季购房季显得格外冷清。4月24日，美国全国房地产经纪人协会（NAR）发布数据，3月全美现有住宅销售环比下降5.9%，创下自2022年11月以来最大单月跌幅，也是自2009年金融危机以来3月销售速度最慢的一次。年化销售速度为402万套，低于市场预期的413万套，同比下降2.4%。

一些客户原本计划在报税季（4月中旬）结束后申请房贷购房，但近期利率攀升，他们选择观望。毕竟今年早些时候利率一度较低。美国加利福尼亚州尔湾富升地产联合创始人孙斯陶表示：“由于关税战持续时间和走向不明，通胀风险犹存，我认为短期内大幅降息的可能性不大，月供成本也难显著降低。”

根据房地美4月24日更新的数据，美国30年期固定抵押贷款利率仍高达6.81%。

经济不确定性削弱购房需求

春季通常是美国房地产市场最活跃的时节，然而，近期美国经济不确定性和关税政策引发的市场动荡，吓退了大量潜在买家，甚至导致部分交易取消，楼市库存显著增加。

NAR数据显示，3月全美待售房屋供应量增长了8.1%，达到133万套，同比增长19.8%。房屋销售周期延长，3月典型房屋的市场停留时间为36天，比去年同期的33天有所增加。

库存增加为买家提供了更多议价空间。房地产经纪公司Redfin的数据显示，第一季度约44%的交易包含卖方让步，如支付部分交易费用或降低贷款利率。美国房地产服务提供商Zillow数据显示，3月约四分之一的挂牌房屋下调价格。

加利福尼亚州萨克拉门托地区的房地产经纪人斯坦普夫表示：“买家选择增多，市场竞争有所缓和。”

甚至外国投资者对美国楼市的热情也在减退。亚洲房产科技公司居外IQI集团联合创始人兼首席执行官安萨里表示：“本月，我们看到亚洲投资顾问对美元资产的态度一反常态，变得消极。亚洲家长也开始重新考虑是否送孩子去美国留学。我们的海外房产询盘数据显示，在豪宅市场，亚洲买家已不再将美国视为首选投资地，而是转向泰国、马来西亚和澳大利亚。”

“经过本月美国股市和债市的动荡，无论政府未来如何调整贸易或移民政策，投资者信心短期内难以提振。我们预计今年美国外国人购房市场将大幅萎缩，楼市或将连续第三年陷入低迷。”安萨里补充道。

牛津经济研究院24日发布的报告称，2025年第一季度全美现房年化销售速度为413万套，低于其基准预测的417万套。随着关税上调和政策不确定性拖累经济增长，预计销售速度将进一步放缓，2025年剩余时间销售量将平均约为400万套。

该机构美国高级经济学家范登豪滕表示：“更多的库存可能会缓解价格压力并支持房屋销售，但鉴于经济预计将明显放缓，且抵押贷款利率将在美联储保持政策不变的情况下维持高位，短期内销售上行空间有限。”

NAR首席经济学家劳伦斯·云也认为：“即使有更多库存，现有住宅销售也难以取得进展。我曾希望我们能在今年看到一些有意义的复苏，然而到目前为止都并未发生。”

住房可负担性持续恶化

NAR数据显示，3月全国现有住宅中位价高达40.37万美元，同比上涨2.7%，创下NAR统计以来3月中位价最高纪录。

牛津经济研究院报告称，美国住房可负担性仍处于历史低位，且短期内难有显著改善。以年收入约8万美元的美国家庭为例，仅73%的收入能负担中位价住房，意味着中位收入家庭需额外3万美元收入才能负担中位价房屋。预计未来几年，实际收入与购房所需收入的差距将持续扩大。

报告认为，要提升住房可负担性，需房价大幅放缓甚至下跌，或抵押贷款利率显著下降。然而，即使今年房价持平，住房可负担性指数也难以接近“可负担”水平。当前10年期美债收益率因经济不确定性和高通胀预期将维持高位，30年期贷款利率难以大幅下降。

此外，房产税和保险成本的上升进一步加剧了可负担性危机。报告称，美国保险保费持续上涨，严重侵蚀了住房可负担性。

孙斯陶表示：“美联储未来是否降息以及降息时机尚不确定。许多买家都在观望。”他建议，买家首先应评估自身工作稳定性，确保不会面临断供风险。“当前房市较为清淡，房源增加，买家选择余地更大。”他称，如果买家选择入手，若未来出现大幅降息，可考虑重新贷款以降低利率。

（文章来源：第一财经）