王静文（中国民生银行研究院宏观研究中心主任）

　　进入“金三银四”时段以来，核心城市房地产市场延续修复态势，出现了久违的地王潮，市场“小阳春”成色较足。然而，低线城市房地产市场仍在低位徘徊，市场继续呈现分化特征，止跌回稳还需政策持续用力。

　　根据统计局数据，今年1~2月房地产开发投资增速同比为-9.8%，比去年全年的-10.6%有所收窄。房企恢复拿地以及土地出让收入递延支付，是房地产开发投资降幅收窄的关键。建安工程降幅扩大，而其他费用增速收窄，主要为土地购置费。

　　今年以来，房企拿地意愿明显上升。100大中城市的土地溢价率自2021年8月以来首次维持在8.2%以上，3月更是上冲至13.5%，一线城市和二线城市的核心区域重新出现地王。但土地成交规模并未同步放大，3月100大中城市土地成交面积同比下降43.3%，市场成交量和土地溢价率的背离，反映出高线城市和低线城市房地产市场的分化。

　　这种分化在新房成交上也有所体现。3月30个大中城市商品房成交面积为892.47万平方米，同比上涨1.3%。其中，一线城市同比上涨18.4%，二线城市同比微降4.4%，但三线城市同比降幅较大，为4.9%。价格方面，受改善型住宅入市等因素带动，3月新房价格有所上涨。

　　二手房市场则呈现另一番景象。3月100个重点城市二手住宅市场均价为14053元/平方米，环比下跌0.3%。其中，一线城市、二线城市、三四线城市环比均有所下跌。市场仍在“以价换量”，成交量有所提升，但价格仍在下降。

　　总体来看，当前房地产市场仍在低位徘徊，除一线城市和二线城市核心区域外，低线城市尚未感受到“小阳春”的暖意。对于高线城市重新出现的“地王”现象，应理性看待。历史上，我国曾出现过4次地王潮，但当前房地产市场供求关系已发生重大变化，“地王”能否带动全市场，还需观望。

　　当前房地产市场面临的核心问题是库存过高。截至2月末，房地产待售面积已达到7.99亿平方米，刷新历史最高水平。尽管同比增速有所回落，但绝对规模的累积仍然对房地产市场复苏构成掣肘。

　　政府工作报告将“持续用力推动房地产止跌回稳”作为核心目标，要求因城施策调减限制性措施，充分释放刚性和改善性住房需求潜力，推进收购存量商品房等。今年以来，各地继续通过优化公积金贷款政策、加大购房补贴力度等方式降低居民购房成本。

　　在去库存方面，财政部表示，地方可根据需要统筹安排用于收购存量商品房用作保障性房的专项债项目。政府工作报告进一步放宽收购用途，未来收购的商品房将向保障性住房、城中村改造安置房等方向发展，为收储工作推进带来更多可能性。

　　中央财经委员会办公室分管日常工作的副主任韩文秀表示，去年四季度以来，房地产市场交易和价格出现积极变化。如何促进回暖态势向其他城市扩散，将是接下来政策发力的重点。

（文章来源：21世纪经济报道）

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