近期，绿城中国（03900.HK）宣布发行5亿美元债，这一消息在市场中引起了广泛关注。随着流动性风险的暴露，近年来房企海外债发行遇冷，境内债已成为融资的主要渠道。在过去的半年里，中资房企的海外融资渠道几乎停滞。

绿城中国重启海外债发行，市场猜测这可能是“破冰”的信号，但8.45%的年利率也让市场看到了这笔融资的高昂代价。惠誉评级亚太区企业评级董事石露露表示，在当前市场环境下，良好的资产质量和健康的经营情况是民营房企成功发行海外债的前提。考虑到大部分民营房企的基本面情况和海外发债的成本劣势，能否复制这一模式还有待观察，多数房企，包括央国企，仍持观望态度。

从年初的融资情况来看，一直面临融资困境的民营房企在1月释放出积极信号，境内信用债融资规模明显增长。多位受访人士认为，尽管年内房企债务压力依然不小，但在严控增量、盘活存量的政策导向下，融资环境有望进一步改善，关键仍在于销售端的表现。

房企美元债重启，年利率高达8.45%

一位机构人士感慨道：“绿城中国能重启海外债发行，实属不易。”2月18日晚间，绿城中国发布公告称，计划增发本金总额为1.5亿美元的优先票据，与早前公布的3.5亿美元原始票据构成同一系列，年利率均为8.45%。增发后，此次融资本金总额达到5亿美元，将于2028年到期。

这一举动被市场视为房企海外融资环境改善的信号。在此之前，境内房企已有半年时间未进行海外债融资。中指研究院企业研究总监刘水表示，上次房企发行美元债是在去年7月，之后海外债渠道几近关闭，仅有少数优质企业有能力发行。

石露露认为，目前形势下，一家企业的美元债成功发行不能代表整个行业的情况，可复制性有待观察。一方面，房企能够重启发行海外债，需要其自身经营情况较为健康；另一方面，海外债发行成本明显高于境内融资，这成为不少有条件发债的企业选择观望的关键原因。

从8.45%的发行成本来看，绿城中国此次海外债发行代价不菲。相比之下，2024年越秀地产和五矿地产发行的境外债券票息区间在4%~4.6%。此外，克而瑞地产研究报告显示，由于2024年仅极少数房企在境外发债，房企全年境外债券融资成本为4.18%，较2023年全年大幅下降。

市场分析认为，虽然发行高息债券可以展示融资渠道畅通，但也会加剧后续还债压力。财报数据显示，绿城中国去年上半年全口径销售额同比下降5.7%，而账面货币资金创历史新高，除去预售监管及受限资金后约为437亿元。

民营房企境内债回温，利率进入“2时代”

在一系列政策支持下，房企融资环境已有边际好转迹象。一方面，随着监管推动实体经济融资成本下降，境内债作为房企当前的主要融资渠道，发行成本持续下行；另一方面，一直面临融资困境的民营房企也开始释放出积极信号。

中指研究院数据显示，今年1月，4家民营和混合所有制房企合计发行了39亿元信用债，较上年同期大幅增加。其中，美的置业集团和新希望地产分别成功发行了中期票据，发行利率分别为3.00%和2.84%。

回顾2024年，克而瑞地产研究数据显示，65家典型房企的全年融资总量同比下降31%，但融资成本持续下降。房企境内债券融资成本已进入“2时代”，为2.92%。

石露露指出，在仍有大量资本市场债务到期的背景下，2025年房企的资金压力依然不小。尽管融资支持政策效果正在显现，但仍需要以销售回暖为支撑。好消息是，从销售端来看，尽管房价同比仍处下行通道，但环比已有改善迹象。

（文章来源：第一财经）