电商经济大行其道之下，实体的零售商业市场现状如何？日前，观点指数发布的《表现力指数·2025 购物中心暨零售消费发展报告》（下简称《报告》）给出了答案。今年1-4月，观点指数样本零售企业面临市场承压，约四成商业零售企业面临营收增长考验。此外，上海和成都的空置率较为突出，分别达到8.5%和8.3%。

　　上海成都购物中心空置率居高不下

　　《报告》聚焦于购物中心，从项目定位、租金收益、营业额、出租率、租户构成、坪效、空间设计、场景体验感、客流量及转化率、区域乃至全国影响力等多维度进行了深度研究。报告指出，2025年中国零售商业市场依旧复杂多变。消费动能不足、经济复苏趋缓，企业营收增长尤其是招商难题持续存在。核心商业城市中，仅上海有新项目入市，其余城市均持谨慎态度。

　　上海和成都的空置率问题尤为显著，分别达到8.5%和8.3%。租金方面，上海和北京领先，分别为31.3和32.3元/平方米/天，杭州也表现不俗，达到21元/平方米/天。尽管核心商业市场空置率略有收窄，但租金下滑，以价换量现象普遍。这背后，是经济复苏缓慢和消费者对未来不确定性的担忧，导致零售及餐饮业绩疲弱，业主方不得不以优惠租金吸引租户。

　　零售商业物业交易热度上升，部分企业出售资产

　　2024年以来，零售商业行业迎来新增长点，得益于政策赋能和内需增长。一季度，国内商业地产大宗交易活跃，共录得71宗交易，总金额达448亿元。办公物业最受欢迎，占比41%，综合体及零售占比分别为16%和10%。部分企业因资金压力或战略调整，加快处置商业资产，如万科完成54个大宗资产交易，总规模达259亿元，包括零售商业物业。

　　上海继续领跑大宗交易市场，2024年成交金额占全国38%。外资机构看好国内零售市场，积极收购大型零售项目，如新加坡政府投资公司(GIC)收购南翔印象城和松江印象城股份。

　　六成样本企业收入同比增长，新消费趋势显现

　　零售消费市场仍显疲软，但样本企业中约六成实现收入同比增长，尽管幅度较小。企业开始探索新业务方向，存量和非标成为热门关键词。购物中心需快速调整业态组合，保持竞争力。餐饮业态租赁活跃，特色餐饮、面包烘焙等热度高，高端购物中心则推动高端品牌入驻，引入热门业态。

　　此外，消费基础设施REITs市场活跃，涵盖多种业态。截至2024年底，消费REITs底层物业出租率均在95%以上，反映零售物业运营情况良好。

（文章来源：南方都市报）