二季度以来，地方发布的拟用专项债收储土地规模爆发式增长，这一趋势正在深刻影响房地产市场。

　　据克而瑞研究中心不完全统计，4月份，地方公告的拟用专项债收储土地面积达7198公顷，涉及金额达1730亿元，面积、金额均已超出一季度总量。截至5月13日，全国已有171个城市发布专项债收储土地计划，合计收储金额达到3918亿元，明确涉及收储宅地规模达到6565公顷。这一数据表明，专项债收储政策正在加速推进。

　　克而瑞研究中心测算，若公布的收储宅地规模如期落实，将等效于2025年前四月新房成交面积同比至少增长了54%，助力全国新房去化周期下降超过2个月。这一结果对于缓解当前房地产市场库存压力具有重要意义。

　　业内人士认为，专项债收储政策已进入密集发布阶段，建议各地主管部门进一步优化推进，让更多“拟收储”变为“已收储”。同时，细化专项债收储地块数据，精准识别不同城市板块的库存压力梯度变化，全面提升因城施策的精准性和可操作性。这一政策对于推动房地产市场健康发展将起到积极作用。

　　二季度拟收储规模爆发式增长

　　今年以来，地方发布拟用专项债收储土地规模逐月增加，成为房地产市场的一大亮点。

　　据克而瑞研究中心不完全统计，截至5月13日，全国已有171个城市发布专项债收储土地计划，合计收储金额达到3918亿元。其中，含宅用地共有1575宗，拟收购总价2250亿元，拟收储面积总和达到6565公顷。这一数据进一步证实了专项债收储政策的加速推进。

　　值得注意的是，二季度以来，地方公布的拟用专项债收储土地规模爆发式增长。4月份，地方公告的专项债收储土地面积达7198公顷，涉及金额1730亿元，面积、金额均已超出一季度总量。

　　克而瑞研究中心的数据还显示，从宅地收储清单来看，三四线城市拟收储面积为5437公顷，占比达到84%，合计收购总价1659亿元，占比74%。这一数据表明，三四线城市成为专项债收储政策的主要受益者。

　　对于三四线城市收储占比较高的原因，克而瑞研究中心市场研究总监马千里认为，相对于一二线城市而言，三四线城市在本轮调整中面临着更大的需求端波动，且更多地块由城投托底拿地，导致城市潜在库存高企。土地收储成为解决这些问题的有效途径。

　　收储驱动城市降库存新模式

　　对于已公布的6565公顷收储宅地规模，据克而瑞研究中心测算，按全国土地平均容积率折算，拟收储宅地的理论建筑面积已经超过1.3亿平方米，超过估算的前4个月新房销售规模的一半。从降低库存规模的角度来说，若公布的收储宅地规模如期落实，将等效于2025年前四月新房成交面积同比至少增长了54%，助力全国新房去化周期下降超过2个月。

　　克而瑞研究中心还结合各城市近一年新房交易规模测算，若拟收储计划全部落实，将有14个城市广义库存下降超过1年。其中，九江、六安等新房交易规模较低的三四线城市，理论上可降低广义去化周期超过3年。

　　马千里指出，郑州是今年迄今为止一二线城市中唯一因为土地收储改善广义库存超过1年的城市，其广义库存去化周期下降达到1.1年。这一数据表明，专项债收储政策对于改善城市库存压力具有显著效果。

　　马千里建议，各地主管部门可从两方面进一步优化推进专项债收储政策：一是加速存量收储计划的落地转化；二是着力构建细化信息的透明机制，为“一地一策”的精准调控提供动态数据支撑。

（文章来源：券商中国）