本报记者郭阳琛张家振南通报道

　　作为环沪城市，南通市曾是房地产投资界的“宠儿”，2022年之前“千人摇”“日光盘”频现，但此后随着整体市场下行而降温明显。南通市主城区绿城·桂雨朝阳项目便是一个缩影。

　　该项目2022年拿地楼面价约为1.15万元/平方米，2023年开盘备案价最高超2.5万元/平方米。如今，一期项目已经交付，但二期小高层价格已经跌破1.6万元/平方米，整体去化率才刚刚过半。南通市区新房市场亦不容乐观。据新知南通研究院统计，2025年3月，南通市区在售主力新房项目有53个，共计成交备案约409套，环比下降约14%，同比下降约26%。截至2025年3月底，南通市区新房库存约9866套，最新去化周期约为20个月。

　　记者调研发现，在位置更为偏远的金沙湾板块，有些项目的新房售价甚至已低至拿地楼板价。金沙湾板块还有14宗已拍未入市地块，土地面积共计约83万平方米。若这些存量房源加入“价格战”，将对板块去化带来进一步冲击。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦表示，南通市在消费端出台的楼市政策已经比较丰富，后续应在供应端继续发力。对于去化困难的板块，地方政府应收购存量商品房作为安置房源，并加快盘活存量土地。

　　南通楼市降价潮

　　绿城·桂雨朝阳项目置业顾问钱鑫（化名）介绍，以21号楼一套约129平方米的房源为例，备案价高达280.3万元，单价2.17万元/平方米。如今，各种优惠叠加后总价仅204.6万元，均价1.58万元/平方米。降价幅度比两个首付还多。

　　南通楼市降温明显，绿城·桂雨朝阳项目在2023年正式入市，但折扣力度并没有打动太多购房者。入市两年多时间以来，绿城·桂雨朝阳整体去化率才刚刚过半。今年上半年，南通市还有1.5%的购房补贴，看房者也多了起来。

　　二手房市场亦低迷，2025年2月，绿城·桂雨朝阳首套二手房成交单价仅约1.51万元/平方米，不仅远低于项目一期新房成交均价，也低于二期在售新房优惠后的价格。现在一般的住宅产品建造成本最低需要4000元/平方米，精装修成本约为1500元/平方米。而绿城·桂雨朝阳地块楼面价为11483元/平方米，均价需卖到17000元/平方米才能回本。项目备案价每个约20万元的车位，预计将降到11万元以下销售。

　　“面包比面粉便宜”

　　2025年以来，长三角地区核心城市楼市复苏，但南通市尚未见到“小阳春”。通州区金沙湾板块便是典型案例，过去5年，金沙湾板块共出让16宗地块，目前仅2宗地块入市。万科燕语光年销售均价1万—1.2万元/平方米，当年顶着限价1.9万元/平方米的光环入市，现已降至约1.4万元/平方米。

　　卢文曦分析认为，这类位于城市新兴板块的大盘，主要受众群体是非本地居民。但这类板块导入的产业有限，从而导致商业、医疗等配套难以快速落地，加大了项目去化难度。

　　南通市也加大了政策支持力度，2024月6月，南通市印发通知明确了10条针对房地产政策的优化措施。其中一条提出，支持地方国有企业收购已建成未出售商品住房用作保障性住房。

　　2024年8月，针对通州区金新街道西北片区200余户村民的搬迁安置工作，当地除了货币补偿方案外，还将东时区项目纳入安置小区的选择项。该项目为现房，因此受到不少搬迁村民青睐。

　　金沙湾板块还有14宗已拍未入市地块，面临“入市即亏损”难题。自然资源部、财政部发布通知，旨在更好支持运用地方政府专项债券开展土地储备工作，有效推动房地产市场止跌回稳。

　　2025年《政府工作报告》也提出，拟安排地方政府专项债券4.4万亿元，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房等。中指研究院研报分析称，收购存量闲置土地已成为今年房地产“稳投资”的关键举措。

　　卢文曦表示，消化如此大的存量很难，需要当地政府助力：一方面停止板块的土地供应，并推动政府收储将存量商品房作为安置房；另一方面可以使用专项债券回购存量闲置土地。

（文章来源：中国经营网）