11月6日，碧桂园（2007.HK）公告其境外债重组方案已于11月5日的债权人会议上获通过，房地产行业迎来重要转折。其中，银团贷款债权人组赞成金额比例达83.71%，美元债及其他债权人组的赞成比例高达96.03%，已获得所需的法定大多数计划债权人的支持，这为碧桂园债务重组奠定坚实基础。

下一步，碧桂园将于2025年12月4日进行的聆讯上寻求法院认许上述计划，房地产债务化解迈出关键一步。

《中国经营报》记者注意到，自碧桂园于2025年1月9日披露重组方案关键条款到11月5日债权人会议投票通过，共历时300天，纳入境外重组范围的债务规模合计约177亿美元。不过，重组能否最终实施仍将取决于多项不可控因素，房地产企业债务风险仍需关注。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，碧桂园此次重组，核心不再是展期，而是通过债转股、实物付息、新债置换旧债以及工具组合等多种方式来推进，削减债务是其最大特征。碧桂园的融资成本也将因此大幅降低，可节省巨额利息支出，对现金流形成的压力也将明显减轻，为房地产企业债务重组提供新思路。

预计削债840亿元

公告显示，在11月5日的债权人会议中，碧桂园的境外债务重组方案在两个组别债权人投票中均获高票通过。其中，组别一（银团贷款组别）赞成票对应债权金额占组别一出席并投票债权金额的83.71%；组别二（美元债及其他债权）赞成票对应债权金额占组别二出席并投票债权金额的96.03%，达成裁定通过的必要条件。

早在2023年10月，碧桂园启动境外债管理工作。截至2023年年底，公司确定的境外债有息负债总额约164亿美元，其中包括现有债券债务的未偿还本金额约103亿美元、现有银团贷款债务的未偿还本金额约36亿美元、股东贷款的未偿还本金额约11亿美元，及其他有担保和无担保债务的未偿还本金额约14亿美元。

彼时，碧桂园方面坦言，此次境外重组债务规模庞大、结构错综复杂，涵盖合计约177亿美元本息的34笔境外债务或偿债义务，覆盖多个法律辖区，包括纽约法管辖的美元债、英国法管辖的可转债，以及香港法管辖的银团贷款等。不同司法体系、不同发行结构叠加不同增信结构，使得方案设计复杂度倍增。在此基础上，还需统筹考虑上市公司层面的担保义务与多项双边债务的处理，确保重组方案的法律有效性与整体可执行性。

2025年1月9日晚间，碧桂园终于披露重组提案的关键条款，并称已与7家银行组成的协调委员会达成共识。提案共给予债权人包括将债务转换为现金在内的5个经济选项，如果落实，将使碧桂园实现大幅去杠杆化，目标是减少债务最多116亿美元，并将债务到期时间延长至最多11.5年以及降低融资成本。直至9月12日，香港高等法院就碧桂园境外重组方案召开召集聆讯，正式开启境外法庭流程。

根据公告，在境外重组方案所有选项足额认购的情况下，重组完成后碧桂园预计降债规模约117亿美元，对应约人民币840亿元有息债务，房地产企业债务压力将得到有效缓解。

经营逐步恢复

在李宇嘉看来，此次碧桂园债务重组获得重大突破，有以下几个重要背景促成，包括控股股东以真金白银展示诚意，其于10月13日签署了不可撤回承诺，带头将11.48亿美元股东贷款的结余部分全额转股。此外，“保交房”进入收官阶段，对资金占用减少，公司开始进入新项目筹划，且交付有保障，碧桂园开发建设运营能力的基础还在，其项目在很多城市依然受到业主认可，销售有序推进，这也是碧桂园重回世界500强的关键。在行业层面，房地产市场告别急速下跌期，新房市场开始探底，新模式成型。近年来，房地产新发展模式渐次落地，好房子建设，代建、物业管理、存量资产盘活等方面开始取得显著效果，部分轻装上阵的房企在此期间取得了业绩增长。“因此，给企业资产负债表松绑，休养生息，释放企业历史积淀的开发设计和运营能力，并向新模式转型，是走向共赢、落实债权的必然路径。”

值得注意的是，推进债务重组之外，碧桂园的经营尚在承压。

财报显示，今年上半年，碧桂园实现合同销售金额约167.5亿元，合同销售面积约205万平方米。报告期内，公司收入约725.7亿元，同比下降28.9%，净亏损约196.5亿元，归属公司股东应占净亏损约190.8亿元。截至6月30日，碧桂园权益土地储备约1.04亿平方米，在建物业和已建成待售物业的账面价值合计超5359亿元。

值得一提的是，今年3月，碧桂园董事会主席杨惠妍在公司年度工作会议上提出“2026年进入正常经营状态”。其表示：“当前政策环境持续向好，我们对党和国家充满信心。市场方面，一线城市正在逐步恢复，部分区域也呈现上升趋势。从公司自身来看，我们仍然有大量的资产，有优秀的团队、凝心聚力的文化以及家族的持续支持，这些都为我们的未来发展奠定了坚实基础。（今年）上半年以保交房为主，近期首先是落实好节后的及时复工；下半年保交房和保主体并重，为2026年进入正常经营状态做好准备。”

（文章来源：中国经营报）