碧桂园集团（下称“碧桂园”）（02007.HK）境外债务重组迎来关键突破：11月6日早间，碧桂园披露，其境外债务重组方案在11月5日的债权人会议上高票顺利通过，这一进展为房地产行业债务化解提供了新范例。

　　接下来，12月4日的法院裁定聆讯成为重组最终落地的最后一环。若顺利通过，碧桂园预计降债规模约117亿美元，对应约人民币840亿元有息债务。同时，重组完成后，公司预计确认最高约700亿元重组收益，将显著增厚净资产，为经营恢复提供有力支撑。

　　同时，重组后，碧桂园新债务工具的融资成本大部分大幅降至1.0%—2.5%的低位区间，且最长债务期限达11.5年。中指研究院企业研究总监刘水向《华夏时报》记者表示，碧桂园因此每年可节省巨额利息支出，且未来五年内无集中兑付压力，为经营恢复提供了宝贵的缓冲期，助力企业轻装上阵。

　　多元工具实现“降债减负”

　　根据公告，在两个债务组别的投票中，碧桂园均获得出席并投票的债权人中超过75%债权金额的赞成票。

　　具体来看，组别一（银团贷款组别）共有41名计划债权人，所持投票计划申索总额约为41.01亿美元。其中33名所持投票计划申索总额34.33亿美元的计划债权人投票赞成，占比达83.71%；组别二（美元债及其他债权）共2382名计划债权人参与计划会议（第二类），所持投票计划申索总额约为112.28亿美元。其中2364名持有约107.8亿美元债权的计划债权人投下赞成票，占比高达96.03%。

　　“这反映出债权人理性权衡后的选择。若碧桂园进入清算程序，债权人回收率可能低于重组方案。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示。

　　从债务重组条款来看，碧桂园采取了“现金回购+股权工具+新债置换+实物付息”等多元组合工具。根据公告，在境外重组方案所有选项足额认购的情况下，重组完成后碧桂园预计降债规模约117亿美元，对应约人民币840亿元有息债务，同时预计确认最高约700亿元人民币的重组收益，将显著增厚其净资产。

　　而重组后，碧桂园新债务工具的融资成本大部分大幅降至1.0%—2.5%的低位区间，且具备实物付息选项，每年可为其节省巨额利息支出；债务期限结构方面，重组完成后，碧桂园可选方案中的最长债务期限达11.5年。

　　值得一提的是，在推进债务重组过程中，控股股东发挥了关键作用：10月13日，控股股东所控制的实体必胜有限公司签署不可撤回承诺，以每股0.60港元的价格，将11.4亿美元股东贷款的结余部分全额转股。

　　此外，自2023年8月债务重组以来，碧桂园控股股东及家族合计提供约30亿港币的现金支持；2021年至今已累计向碧桂园提供折合约106亿港元的无息无抵押借款等现金支持。

　　“一体两翼”战略开启复苏通道

　　在境外债重组突破前，碧桂园境内债重组已率先收官。今年9月29日，碧桂园8笔境内债券重组方案经债券持有人会议审议通过，涉及本金金额合计约人民币133.32亿元。

　　随着债务压力缓解，碧桂园已将重心转向“保交付”的收尾工作以及经营层面的“造血”。

　　据公司方面提供的数据，碧桂园在2022年交付近70万套，2023年超60万套，2024年38万套，截至2025年10月再交付超13万套，累计交付房屋已突破180万套。随着大规模交付逐步进入收官阶段，公司现阶段的刚性资金需求已逐步减少，整体资金压力预计将相对减轻。

　　在销售端，据亿翰智库数据，2025年前10个月，碧桂园以404.9万平米的销售面积位列中国典型房企榜单第10位。同时，根据碧桂园集团管理会议信息，随着三季度部分区域“保交付”任务收官，碧桂园已启动新项目的经营策划，这标志着其正逐步转入经营阶段。此外，2025年中报显示，截至今年6月30日，碧桂园的权益土地储备约1.04亿平米，在建物业和已建成待售物业的账面价值合计超5359亿元，为经营恢复提供了基础。

　　在核心经营指标逐步企稳的同时，未来碧桂园将践行“一体两翼”战略，以地产开发业务为核心，科技建造和代管代建为“两翼”。

　　其中，作为“两翼”之一的腾越建科集团目前业务覆盖全国26省市及马来西亚等海外市场，累计施工项目超过3000个；另“一翼”凤凰智拓建管公司则服务于政府机构、城投公司、资管公司等各类客户，目前已累计承接代管代建项目200多个，累计管理面积近2000万平米。

　　行业化债进入“削债”新阶段

　　值得关注的是，此番碧桂园的突破并非孤例。在碧桂园之前，11月5日晚间，融创中国控股有限公司（下称“融创中国”）发布公告称，95.5亿美元的境外债务重组获香港高等法院批准。至此重组计划条件均已达成，即将生效，公司也将率先成为境外债基本清零的大型房企。

　　中指研究院监测数据显示，截至目前，21家出险房企债务重组、重整获批及完成，化债总规模约合人民币1.2万亿元；这些企业总有息负债规模接近2万亿元，短期内偿还压力较小，进入安全期。记者不完全统计，融创、富力、奥园、远洋等头部房企已完成境内外债重组，中梁、当代等完成境外债重组。

　　“当前化债核心已从‘展期’转向‘削债’。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，多数企业境外债削减比例超50%，龙光、佳兆业等更是达到70%。以融创、碧桂园为代表的重组方案，通过债转股、利率下调、期限延长等组合工具，既降低企业债务负担，又为债权人保留长期收益空间。

　　随着更多房企完成债务“松绑”，房地产行业正从风险出清向模式转型过渡。李宇嘉认为，近年来，房地产发展新模式渐次落地，部分轻装上阵的房企取得业绩增长，给企业资产负债表松绑。“休养生息，释放企业历史积淀的开发设计和运营能力，并向新模式转型，或是走向共赢、落实债权的更优路径。”李宇嘉表示。

　　不过，行业化债仍需正视挑战。刘水提醒，当前部分出险房企重组面临市场环境承压、资产价格下行、债权博弈复杂等问题。

　　“必须认识到，债务重组只是‘输血’，解决暂时的流动性危机，而根本出路在于恢复企业自身的‘造血’能力。这意味着房企在化债的同时，必须全力保障项目交付，以重建市场信心。同时，应根据自身情况探索向不动产运营服务商、城市更新等符合政策导向的新发展模式转型。”刘水强调。

（文章来源：华夏时报网）