李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

　　5月7日，国务院新闻办公室举行发布会，央行、国家金融监督管理总局、证监会等负责人介绍“一揽子金融政策支持稳市场稳预期”有关情况。这是继2024年9月底金融管理部门推出金融政策“组合拳”后的再次联手，也是落实4月25日中央政治局会议精神，加强超常规逆周期调节的及时体现。此次会上，人民银行提出了十项措施，其中，一揽子降准降息备受瞩目。

　　比如，降低存款准备金率0.5个百分点，下调政策利率0.1个百分点，下调结构性货币政策工具利率0.25个百分点，降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。这些政策旨在调节资金面宽裕度和下调资金利率，与房地产市场直接相关。同时，央行还提出加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度。

　　在当前楼市刚需和刚性改善需求占主导的情况下，适时降准降息，保持流动性充裕、低成本，有利于降低楼市门槛和交易成本，促进新房和二手房的循环，夯实楼市止跌回稳的局面。此外，人民币汇率稳定也为降准降息创造了窗口期。

　　存款准备金率下调至6.2%，将降低银行负债成本，增强银行对购房者和开发企业的贷款能力。央行政策利率下调预计将带动贷款市场报价利率（LPR）下行，后期按揭贷款利率也相应下调。五年期以上公积金首套房利率降至2.6%，达到历史最低水平，有助于激发刚需和改善型购房动力。

　　下调结构性货币政策工具利率0.25个百分点，惠及专项借款、再贷款等。这些政策对于支持保障性住房项目投资、城中村改造等转向资金投放具有积极意义。同时，金融监管总局表示将推出八项增量政策，助力持续巩固房地产市场稳定态势。

　　这也表明，降准降息等传统工具对于稳定住房消费和房地产项目投资具有积极作用。但从当前行业和市场基本面来看，传统政策效应减弱，迫切需要转向新发展模式。金融支持的新模式必不可少，房地产新模式的探索和实践都需要新的房地产金融模式辅助。

　　考虑到商品房项目资金高度密集，需要建立全口径的资金监管制度。房地产进入存量时代后，存量盘活需要金融支持，与增量时代的抵押风控模式完全不同。未来的城中村、老旧小区改造将以综合整治、微改造为主，带动可持续的现金流创造，并以该模式驱动前期融资和投资。

　　总之，房地产新的金融新模式关键在于转向不动产现金流导向的投融资模式。此次一揽子金融稳楼市政策还旨在修复经济基本面，创造房地产可持续的发展动力。

（文章来源：21世纪经济报道）