近年来，随着跨境电商市场规模的爆发式增长，传统物流仓储模式在华南地区经历了深刻变革。第一太平戴维斯指出，凭借珠三角的供应链和交通优势，华南五城已成为国际贸易企业配送的重要基地。2024年，跨境电商继续推动华南高标仓租赁需求，保持高出租率。

图源：第一太平戴维斯

同时，第一太平戴维斯发布的《大湾区物流指数报告》显示，2024年大湾区物流市场年度供应创历史新高，达394万平方米。其中，超60%的新增供应被头部跨境电商承租。

然而，关税作为政策变量，正深刻影响跨境电商全产业链，华南物流地产领域亦受影响。

一位经营亚马逊美国站点的跨境电商商家透露，目前业务暂未受影响，仍通过深圳宝安福永的物流服务商，采用一件代发模式运送商品至美国市场，相关影响可能5月底显现。

第一太平戴维斯预测，未来大湾区物流市场将面临外部冲击，如贸易摩擦升级、关税上涨等，但政策激励下的内需增长或可缓解部分压力。供应端的精准调控对大湾区物流租赁及投资市场的平衡发展至关重要。

佛山超越香港，成为物流存量榜首

《大湾区物流指数报告》显示，2024年大湾区物流市场年度供应创历史新高。截至2024年底，区域总存量同比上涨20.9%至2096.9万平方米。佛山超越香港，成为大湾区物流市场存量规模最大的城市，总存量达396.2万平方米。

第一太平戴维斯深圳产业及物流地产服务部负责人表示，佛山超越香港，主要归因于市场供需关系的自我调整。跨境电商的爆发式增长促使该区域成为跨境电商仓库选址的首选，带动了仓库建设及未来新增供应量的大幅提升。

记者实地走访深圳电商园区发现，深圳宝安福永是跨境物流服务的集中地，凭借地理优势和低廉房租，成为跨境商家首选。

大湾区物流地产市场分为广佛肇、深莞惠、珠中江及香港四个子市场。其中，广佛肇城市板块供应面积达175.5万平方米，占比超四成。

自2022年起，大湾区物流市场存量规模连续三年以30%以上增速扩张。2022-2024年间，年均供应达291万平方米。

2024年，大湾区物流地产市场供需结构显著变化，净吸纳量同比下滑8.3%，平均空置率攀升5.3个百分点。跨境电商持续扩容为市场注入信心。

数据显示，跨境电商已成为大湾区物流仓储市场去化的核心驱动力。2024年新增供应中，“中国跨境电商四小龙”承租面积占比高达67.3%。

在租户结构层面，跨境电商企业影响力持续扩大，占比跃升至49.4%。受需求拉动，2024年大湾区物流租金指数同比上涨2.7%。

伴随跨境电商租户占比提升，传统物流租户是否面临挤出效应成为焦点。业内人士认为，并不存在挤出效应，传统物流行业出价能力有时更高，业主也希望有多元化租户组成。

关税下大湾区物流地产变局

预测显示，大湾区物流市场规模将持续扩张。未来三年，新增供应总量将达1350.3万平方米，推动总存量扩张64.4%。

广佛肇将是未来三年新增供应的主要来源，预计63.8%新增供应源自该城市板块。

伴随市场供给规模攀升及未来预期增量显著，佛山物流地产市场是否存在过热风险、是否过度依赖电商企业，这些问题亟待探讨。

业内人士表示，佛山仓库面积和建设增速明显，但空置率稳定合理，是否过热有待观察。新供应量大部分被电商企业消化，是市场自我调整的自然规律。

同时，前期国家补贴带动国内电商城际配送物流客户新增需求，不能简单认定佛山市场过于依赖电商企业。

业内对美国加征关税对大湾区物流地产市场的潜在影响尤为关注。海关总署数据显示，2024年上半年中国跨境电商出口额达1.25万亿元，其中对美国出口占比高达34.2%。

这意味着，美国关税政策调整将直接冲击中国跨境电商对美出口业务，进而对大湾区物流地产的仓储需求、租金水平及租户结构产生连锁反应。

业内人士表示，需进一步观察市场抗性。同时，国家政策将刺激国内经济及消费发展，促进城际配送、三方物流、高端制造业对高标仓面积的需求。

近期调研发现，部分跨境电商商家计划将业务向欧洲、东南亚等新兴市场转移；部分头部跨境电商企业仍对美国市场持审慎乐观态度。

（文章来源：华夏时报）