新华财经上海5月16日电（记者杨溢仁）近期，国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金（简称“国泰君安临港创新产业园REIT”）首次扩募就获上交所反馈意见，其答复引起了市场的广泛关注。REITs市场作为金融创新的重要领域，正在逐步展现其强大的市场吸引力和发展潜力。

近两年来，产业园区运营管理和业绩表现面临较大的外部环境压力。但伴随着宏观经济的复苏、增量支持政策持续出台，产业园区REITs的基本面正在逐渐改善，2025年一季度二级市场价格整体呈现上涨态势。市场回暖也带动了投资者情绪的回升。

本周，国泰君安临港创新产业园REIT开展了投资者交流活动，共有50余家机构、近百名投资人踊跃参与。记者实地走访了本次扩募拟购入的底层资产——上海临港经济发展（集团）有限公司（以下简称“临港集团”）所持有的漕河泾科技绿洲康桥园区（以下简称“康桥项目”），同与会各方进行了对话交流。

坚定做大做强 REITs平台

“基础设施REITs作为有效盘活存量资产、创新投融资机制的重要金融工具，对于推动临港集团可循环可持续高质量发展、打响具有全球影响力的高科技产业园区品牌，有着极为重要的战略意义。”临港集团首席财务官杨菁告诉记者。她表示，临港集团正紧紧围绕一流的园区创新生态集成服务商和总运营商的转型定位，希望凭借优质的运营管理，努力打造健康的产业生态，以科技创新引领产业创新，加快培育发展新质生产力，稳步推动临港新片区开发建设，积极服务上海国际科创中心建设战略。

临港集团高度重视REITs工作，专门设立了具备长效机制的“公募REITs战略实施规划推进专班”，以期全力建设REITs战略实施的全生态环境。REITs战略已成为临港集团未来转型发展战略的重要组成部分。

“REITs战略是临港集团始终坚持贯彻的公司高质量发展战略，也是强化集团‘四资联动’、推动从开发思维向产业思维、服务思维与经营思维转型的坚定一步。”杨菁表示。当前临港REIT正在积极开展扩募工作，这也是临港集团坚定不移持续提高资产质量，做大REITs规模、做强REITs平台的重要举措。

底层资产韧性强劲

作为全国首单标准厂房产业园区基础设施REITs，国泰君安临港创新产业园REIT自上市以来一直是市场关注的焦点。该基金的整体运营表现稳健向好，截至2025年一季度末，各报告期时点出租率均保持在94%以上。二级市场表现同样位于前列，截至2025年4月30日，该产品的二级市场价格（除权前）较上市日涨幅达13.25%。

“租金水平、出租率等核心指标将直接影响底层资产的经营收益和基金产品的业绩表现，而打造产业链挂钩、集聚稳定是临港REIT客户黏性较强的重要原因之一。”国泰君安临港创新产业园REIT的运营管理机构——临港集团旗下上海临港奉贤经济发展有限公司（以下简称“临港奉贤”）副总经理潘笑悦告诉记者。

“目前产业园区运营已从单纯的‘盖房子、搭平台’逐渐进化到‘聚产业、创服务’的智慧运营阶段，专业化、精细化的产业服务能力是产业园区经营质效维持高水平的核心因素。”杨菁认为。

“内生增长”叠加“外生增长”

为了满足上市REIT产品存续期管理的各项需求，临港集团、临港奉贤与国泰君安资管相互配合，多措并举，以期不断提高基金运营管理水平。

在运营管理方面，临港奉贤建立了落实到运营管理团队的激励与约束机制；信息披露方面，制定了与REITs相关的信息披露事务管理制度，并将定期报告披露与视频展示等多种形式相结合；流动性管理方面，临港集团积极开展增持行动，以实际行动表达了维护资本市场秩序的决心和捍卫投资人利益的明确态度。

当然，除了产品价值的“内生增长”外，国泰君安临港创新产业园REIT也在积极探索“外生增长”——借由扩募提升基金分派率表现，实现“增厚效应”。

国泰君安临港创新产业园REIT本次拟扩募的资产为临港集团旗下上市公司——上海临港（SH600848）所持有的漕河泾科技绿洲康桥园区。该项目围绕上海“3+6”重点产业体系，形成了以集成电路、生物医药、人工智能等核心产业为主的布局，已引入多家优秀科创企业，经营情况良好，近三年平均出租率达到95%以上。

“本次扩募是临港集团‘上市公司+公募REITs’双轮驱动的首次尝试，希望能充分发挥上市平台间的协同优势，助力提升上市公司和临港REIT的核心竞争力及可持续发展能力。”国泰君安资管首席投资官徐刚表示。

2025年以来，随着经济基本面的回暖、租赁市场供需关系得以改善，叠加运营管理团队的经营质效提升，已上市产业园区REITs的经营情况呈现企稳回升态势。

徐刚认为，长期来看，REITs产品的投资价值核心由资产运营质量和产品管理效率决定。随着市场从政策红利转向基本面驱动，产业园区的租金韧性、租约结构、产业服务能力将成为核心定价因子，资产质量及运营能力突出的产业园区REITs投资价值将进一步凸显。

多位投资者在接受记者采访时称，随着底层资产运营表现的企稳，以及在利好政策陆续出台、REITs二级市场供需结构优化等因素的驱动下，产业园区REITs投资价值渐显。

可以看到，2025年一季度中证REITs全收益指数涨幅约达10.19%，其中，产业园区REITs板块整体涨幅达12.56%，表现优于市场平均水平。

（文章来源：新华财经）