9月28日，上海发布《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》（以下简称《意见》），以推动新建和存量住宅的品质提升，助力房地产市场健康发展。记者注意到，国家标准《住宅项目规范》施行以来，多地发力推动“好房子”建设，构建地方配套标准，更好地满足广大人民群众对美好生活的期待。58安居客研究院院长张波在接受《证券日报》记者采访时表示，全国多省市相继出台文件，针对新建住宅的建筑设计规范进行优化调整，有力推进房地产行业提升居住品质，从“住有所居”向“住有优居”转型。

　　因地制宜确立标准

　　上海本次发布的《意见》从加强城市设计、提升环境品质、完善住宅建筑功能、实施城市更新、提升服务和治理水平等角度入手，推出17项具体措施，发力提升城市居住环境和住宅设计品质。例如，在提升阳台空间品质方面，《意见》明确，为提升建筑立面形象，沿公共绿地、广场河流、风貌街道等地区，设计进深不超过0.75米（含0.75米）的带围护结构的开敞式阳台，其建筑面积不计入容积率，不计入可售面积，且不计入户型建筑面积10%的阳台面积。

　　在丰富建筑形态和整体效果方面，《意见》提到，对住宅建筑外立面采用干挂石材、金属、陶板或其他高品质材料，在申报图纸中提供设计详图，在施工阶段及时通知测绘单位进行跟测，在“多测合一”测绘成果报告中明确饰面层建筑面积的，其饰面层不计入容积率。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《证券日报》记者表示，过去，开发商为增加室内使用面积，往往要考虑外立面材料的选择。《意见》为更富美感、现代感的外立面新材料、新部件的投入创造了条件，也让建筑从过去的“平面装饰”迈向“立体塑造”，这是建筑建造上的巨大进步。

　　“据58安居客研究院调研，61.6%的购房者将‘居住舒适度’作为首要购房标准，其中40.3%关注自然采光与通风，33%重视户型空间布局。这也表明品质升级正在成为房地产市场核心关注点。”张波表示，上海调整阳台设计、外立面材质等指标计容规则，并通过“多测合一”平台实现全流程监管，就是迎合这种需求变化的直接体现。广州市住房和城乡建设局于9月25日就《关于推进好房子建设的工作指引（征求意见稿）》（以下简称《指引》）公开征求意见。《指引》要求，住宅首层入户大堂及作为居民公共活动空间的架空层，净高不低于3.5米；住宅层高不低于3.0米，设有中央空调、集中新风系统的住宅层高不宜低于3.1米。

　　《指引》还明确，公共空间布局应落实全域无障碍设计要求，结合岭南气候特征，通过骑楼、风雨连廊和架空层等要素构建舒适连续的步行系统。“广州拟发布的《指引》是在国家底线标准的基础上，根据本地气候环境等实际情况落实的地方标准，整体来看要求高于国家标准。”李宇嘉表示，以架空层为例，广州温度高、湿度较大、台风等极端天气多，首层作为大堂、架空层是普遍现象。《指引》明确架空层高度强制标准，体现了岭南特色。张波分析称，各地在房地产市场情况、人口结构、区域规划等方面均存在差异，“好房子”相关指引也会有所侧重，这些差异既符合“因城施策”原则，也为全国房地产市场提供了多样化的改革样本。

　　结合城市更新提升品质

　　8月份发布的《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》要求，系统推进“好房子”和完整社区建设。值得注意的是，在推进“好房子”建设的过程中，多地将其与城市更新有机结合，推动存量住宅的品质提升。住房和城乡建设部办公厅印发的《“好房子”建设经验做法（第一批）》提到，北京市开展“原拆原建”改造，推动老房子变“好房子”。实施桦皮厂8号楼危旧房改建等项目，通过“混凝土模块化集成建筑技术”进行“原拆原建”改造，主要采用合理退线、管井外移、双层楼板、装配式装修、一体化保温、门窗一体化反打、卫生间同层排水等技术，仅用时3个月就实现老旧住房“换新颜”，有效改善了居住体验。

　　上海本次发布的《意见》明确，支持旧住房完善基本功能。划拨用地上的老旧住宅更新改造、拆除重建后，增加厨房、卧室、起居室等住宅套内建筑面积，继续保留划拨方式。张波表示，“好房子”要重点解决民生问题。居民对存量住房品质问题关注度很高，“好房子”建设在老旧小区和保障性住房层面的推进正是回应这一民生诉求。此外，老旧小区加装电梯和适老化改造覆盖面不断增大，更好地落实了住房全生命周期管理。张波建议，“好房子”要和城市更新深度融合，例如通过“原拆原建”模式改造危旧房，既保留历史风貌又提升居住品质，不仅改善了居住环境，还能带动周边房价企稳回升。此外，各地也要紧跟需求变化适时调整，人口流入城市关注提升住房品质，有效落地智能建造和技术导则吸引新增住房需求；人口流出城市，则更需关注通过开发和绿色生态住宅建设，大幅提升居住品质，以此拉动改善需求有效入市。

（文章来源：证券日报）