今年一季度，房地产市场在政策持续发力与供需结构调整的双重作用下，呈现出“止跌回稳”的阶段性特征。

国家统计局数据显示，尽管行业面临开发投资下行、城市分化加剧等挑战，但销售端跌幅收窄、热点城市房价企稳、二手房市场活跃度提升等信号，为市场注入了信心。房地产市场的这些积极变化，正是政策效应逐步显现的体现。

《中国经营报》记者观察到，4月以来市场热度有所回落，市场回暖基础尚不牢固，业内人士建议地方政府继续因城施策，以保持市场稳定。

城市分化延续

一季度，楼市分化加剧。上海、杭州、深圳等热点城市房价领涨，成都、南京等新一线城市成交量显著回升。这些城市凭借人口流入、政策支持及改善需求积累，成为楼市复苏的“排头兵”。而三、四线城市因同质化竞争、人口外流等因素制约，仍处于筑底阶段。

房价方面，国家统计局数据显示，3月70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨城市增至24个。其中，一线城市新房价格环比上涨0.1%，连续四个月回升，上海、深圳领涨；而二线城市新房价格环比持平，三线城市下跌0.2%，跌幅收窄。

对于一线城市复苏，专家指出，政策精细化调控与区域供应错配是关键因素。相比之下，二、三线城市受库存压力影响，仍以“以价换量”为主。

二手房方面，3月70城二手住宅价格环比下跌0.2%，跌幅收窄。一线城市二手房价格环比由跌转涨，其中北京、上海、深圳分别上涨。二手房成交占比持续提升，一季度重点城市二手房交易占比达65%。

58安居客研究院院长分析称，二手房市场的回暖源于购房者加速入市的心态变化。此外，“卖旧买新”置换链条的打通，以及老旧小区改造政策的推进，进一步激活了二手房市场的流动性。

改善型需求释放成关键

销售端企稳回升的同时，房地产开发投资持续负增长。国家统计局数据显示，1～3月全国房地产开发投资同比下降9.9%。施工面积下降9.5%，房企竣工意愿强于新开工。

对此，分析师指出，当前房企投资信心不足，开发端回暖滞后于销售端。施工面积收缩反映出房企对非核心城市项目持谨慎态度。

土地市场热度向重点城市集中，开发商拿地策略转向“精准聚焦”。重点城市通过优化土地出让模式、提高住宅设计标准，吸引开发商补库存。

据悉，住房和城乡建设部近期明确提高住宅层高标准等政策，推动“好房子”项目加速入市。改善型需求成为市场稳定器，高品质项目去化率显著优于刚需盘。

一季度全国商品房销售面积和金额同比分别下降3.0%和2.1%，跌幅收窄。销售金额跌幅小于面积，反映出改善型房源占比提升。

这一变化标志着开发商“以价换量”策略的退潮。当前市场更依赖高品质项目支撑价格。

分析师强调，供给侧改革是行业转型的关键。“好房子”项目不仅满足改善型需求，更通过产品创新倒逼市场升级。

政策效果待深化

3月“小阳春”行情主要由春节后需求集中释放驱动，但4月以来市场热度已回落。安居客数据显示，3月下半月百城二手房找房热度指数同比下跌。

对此，专家建议地方政府继续因城施策，优化限购、信贷等工具，以巩固市场回暖基础。

3月《政府工作报告》强调要推动房地产市场止跌回稳，并提及多项房地产内容。同时，自然资源部、财政部等部门也出台相关政策，支持土地储备和房地产市场发展。

随着房地产供需两端政策加快落实，叠加“好房子”项目供给增加，预计核心城市市场将继续修复。土地市场修复也将对投资开工修复形成支撑。

（文章来源：中国经营报）