涨停的风也吹到了REITs市场。2月27日，REITs市场再现30CM涨停奇观，汇添富九州通医药REIT上市首日即以30.02%的涨幅涨停，尽管盘中两次打开涨停板，但截至收盘，首日涨幅仍高达28.22%，收盘价报3.712元。REITs市场热度持续攀升。

　　值得注意的是，汇添富九州通医药REIT在募集阶段就备受投资者瞩目，募集份额高达4亿份，募集资金总额达到11.58亿元，公众投资者认购倍数更是高达1192倍，创下公募REITs历史新高。

　　同样，于昨日上市的华夏金隅智造工场REIT也在二级市场以3.691元的收盘价，触及当日30%的涨幅限制。然而，上市第二日便出现下跌，截至今日收盘，报价3.684元，跌幅为0.19%。

　　随着我国基础设施公募REITs的不断发展，市场对其“抗周期+稳现金流”的资产属性有了更深入的认识。截至目前，全市场已上市的REITs产品共有63只，涵盖产业园区、物流仓储等核心资产类别，流通市值约783.41亿元。但日均成交额仅在6亿-8亿元之间，换手率维持在0.70%-1.20%左右，远低于主流权益类资产。

　　业内人士指出，这种流动性结构可能带来三重风险：一是存量产品供给稀缺与配置需求扩张导致的供需错配，易引发短期价格超调；二是机构投资者占比较大的持有人结构可能加剧“羊群效应”，导致估值波动；三是底层资产运营绩效分化背景下，流动性不足将放大个券信用风险的传染效应。

　　REITs市场掀起首日涨停潮

　　连续两日，REITs新发产品均出现首日涨停板。汇添富九州通医药REIT上市首日主力流入额达5515.38万元，净流入额为1954.15万元，成交额为9030.11万元，主力净流入率高达21.64%。该产品发售由战略配售、网下发售、公众投资者发售三部分组成，其中公众投资者有效认购倍数创历史新高。

　　汇添富九州通医药REIT的底层资产位于武汉市东西湖区，总建筑面积约为17.2万平方米，评估值为11.7亿元，为国内首单医药物流仓储设施的公募REITs。

　　与此同时，华夏金隅智造工场REIT也于昨日上市即涨停，发行总规模为11.36亿元。该产品是金隅集团、华夏基金、中信证券联合推出的产业园REITs，项目总建筑面积为9.09万平方米，已进入稳定运营期。

　　进入2025年以来，REITs产品备受投资者关注。2月17日上市的国泰君安济南能源供热REIT、1月24日上市的易方达华威市场REIT同样首日涨停。公募REITs资产的稀缺性相对于市场资金规模较小，容易引发抢购。

　　REITs年内回报率持续攀升

　　REITs市场火爆，多只存量REITs年内二级市场表现强劲。截至2月27日收盘，多只产品年内涨幅超过10%，中证REITs全收益指数今年以来涨幅已达7.40%。其中，嘉实物美消费REIT年内涨幅最高，达27.61%。

　　此外，基金公司也在加大对REITs的布局，从侧面印证了REITs市场的火热。目前，中银中外运仓储物流REIT、创金合信首农产业园REIT等产品的项目状态为“已反馈”，南方顺丰仓储物流REIT、汇添富上海地产租赁住房REIT等项目状态已变为“通过”。中金基金也近期申报了中金中国绿发商业产业REIT。

　　火爆背后需警惕投资风险

　　REITs全称是房地产投资信托基金，其产品的底层资产是基建，包括公用环保、产业园区、高速公路、仓储物流等多类资产。公募REITs火爆的原因、投资逻辑等成为各方关注的焦点。

　　一位基金经理指出，公募REITs总体流通规模并不大，在市场“钱多货少”和流通盘较小的状态下，极易出现少量资金“炒作”导致二级市场价格大幅波动的情况。长期来看，公募REITs的二级市场价格应围绕其底层资产的内在价值波动。

　　近期REITs市场火爆的核心驱动因素包括：利率下行环境中REITs现金分派优势凸显，政策红利持续释放增强市场信心，以及解禁后流通盘扩容及产权类REITs扩募预期提升资产流动性和估值弹性。

　　某资深基金分析师表示，公募REITs的投资回报主要依托底层资产产生的稳定现金流分配和二级市场交易的资本利得。鉴于其独特风险收益特征，投资策略应采用长期配置视角，遵循双重维度的价值判断体系。

（文章来源：财联社）