新华财经北京2月19日电（王菁）时隔五年多，土储专项债正式重启。2月18日，北京市率先落地了本轮土储专项债的发行，募资投向土储项目的规模超百亿。自去年四季度财政部、自然资源部相继发布政策，为土储专项债发行提供充足支撑以来，市场对相关品种的关注度居高不下。土储专项债的重启，为地方政府、拿地城投及房企带来了新的资金解决方案。

业内人士指出，本轮土储专项债发行重点落在调节土地供需关系，同时缓解地方政府、拿地城投及房企的资金压力，并促进房地产市场平稳健康发展。结合化债需求来看，托底拿地的城投可能成为流动性优先受益的对象。为了有效避免新增债务风险、合理规划资金需求，各地在短期内用于地方政府收回、收购存量土地的专项债供给规模可能较为有限。

土储专项债肩负新阶段使命，增量资金有望实现一举多得效果

2024年10月，财政部宣布拟会同相关部门实施利用专项债收储土地和收购存量商品房的政策，彼时基本预示了对土储专项债的重启。此举既有利于促进土地市场的供需平衡，又有利于缓解地方政府和房地产企业的流动性和债务压力。

同年11月，自然资源部发布通知明确，运用专项债券资金收回收购存量闲置土地，优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。据了解，土地储备曾是地方政府专项债的主要投向领域，债券与具体项目相对应，并纳入基金预算管理。

在民生证券固定收益首席分析师谭逸鸣看来，重启发行土储专项债，一方面能够对土储融资资金缺口形成补充，缓解地方政府债务压力；另一方面，由于土地储备的资金投入和回收存在一定期限错位，土储专项债将有助于调剂跨期余缺、平衡预算。

“土储专项债可以缓解地方政府资金压力，推动土地收入加快回笼，降低城投公司资金占用和债务负担，化解地方国企和城投公司被动拿地但又无法开发的困境。”孙彬彬称。中诚信国际研究指出，本轮重启土储专项债，旨在调节土地市场供需关系，减少闲置土地。

在具体操作方面，财政部部长助理宋其超曾强调，支持各地结合实际情况，与存量土地的业主企业合理确定收购价格，妥善处理回收存量土地涉及的债权债务关系。中指研究院政策研究总监陈文静表示，更多低成本的增量资金将进入市场，对于房企来说，应抓住机会出售存量土地，改善土储结构。

“历史上，土储专项债配合棚改货币化，打通了地产供给和需求，从而推动房地产市场止跌回稳。”孙彬彬进一步建议称，亟需有类似棚改货币化的政策，改善居民资产负债表。

2025年土储专项债将稳步落地，项目推进不宜“操之过急”

随着更多资金的引入，将更好支持地方政府开展回收闲置土地、收购流拍土地工作。那么，在重启土储专项债之后，谁将率先获益？一级市场供给节奏如何？

华泰证券研究所所长张继强表示，土储专项债有助于缓解地方土储工作的压力，并帮助前期拿地但无力开发的城投或房企回笼资金。2025年开年以来，广东、湖南、吉林等省份的多个城市对外发布运用专项债收储的公告。其中，广东已有14座城市发布了利用专项债收购存量土地的公告。

2月18日，北京率先落地了本轮土储专项债的正式发行，募集资金主要用于棚户区改造、城中村改造、土地储备等领域。从后续落地的前景和节奏来看，地方政府酌情收回、收购存量土地，有利于改善房企现金流。不过短期内专项债的引入可能不足以提供大规模资金支持。

部分财税专家指出，在普遍面临财政收支平衡压力的背景下，地方政府主动加杠杆帮助房企盘活存量土地的意愿可能不强。从防范风险的角度来看，自然资源部此前也对地方政府提出明确要求，即“收回、收购存量土地应当量力而行”。

基于此，某律所合伙人表示，利用储备土地违规融资的行为将被杜绝，将避免未来新增隐性债务的可能。另据陈文静透露，地方专项债券用于收购存量商品房用作保障性住房的政策正在制定细则，将加快落地。

（文章来源：新华财经）