10月20日，上海2025年度第八批次土拍落幕，房地产市场迎来新动态。本批次共推出6宗地块，最终，3宗地块实现溢价成交，3宗地块以底价成交，共计成交金额198.77亿元。其中，溢价成交的3宗地块，刷新板块地价单价纪录，但溢价率均低于20%，房地产市场呈现理性回归态势。

　　与过往多次土拍一样，此次上海土拍同样吸引了包括中海、保利发展、越秀地产、招商蛇口等20余家品牌房企参与竞拍。在“好房子”新政落地与户型限制放开的政策背景下，此次土拍既彰显了核心城市稀缺地块的强抗跌性，也折射出当前房地产市场深度调整期的理性回归与格局分化，房地产投资更趋谨慎。

　　（招商蛇口、越秀地产、星狮地产、瑞城房产联合体竞得静安苏河湾C070102单元地块，商业占比近30%，本报记者唐韶葵/摄）

　　核心板块溢价明显，本次土拍呈现鲜明的“冷热分化”特征。在总出让建筑面积40.87万平方米的土地中，住宅部分约30.51万平方米，起始总价184.95亿元，最终成交额较起始价上浮7.47%。同时呈现几个亮点：一是，徐汇滨江宅地、静安商住地、杨浦区宅地均刷新板块单价新高。二是，滨江集团时隔十年的返场尝试更成为市场焦点。不过，滨江集团选择联手招商蛇口、西岸开发参拍徐汇滨江地块，未有斩获。三是，招商蛇口携手越秀地产等拿下静安区苏河湾绝版商住地，溢价率为9.03%；杨浦东外滩地块由保利置业竞得，这表明房企在拿地时，主要秉持补仓或发挥资源优势的策略。

　　核心城区地块成为房企争夺的主战场。徐汇区WS5单元188N-I-21地块以14.85万元/平方米的成交楼面价刷新区域纪录，中海地产将其收入囊中。该地块距黄浦江仅800米，周边项目售价已达16.5万元/平方米，稀缺性支撑地价突破。

（中海拿下徐汇滨江WS5单元地块，唐韶葵/摄）

　　静安区苏河湾C070102单元地块作为内环内罕见的住宅用地，由招商蛇口等组成的联合体以77.37亿元竞得，楼面价较起始价上涨9.03%，其周边豪宅挂牌价已达20万元/平方米，进一步凸显地块开发价值。杨浦区N090602单元D1-7地块则以14.69%的溢价率成为本批次溢价率最高的地块，保利置业最终以26.12亿元摘得。

　　与核心地块的激烈竞争形成反差，外围区域甚至内环边上的地块均以底价成交。徐汇华泾地块由徐房与汇成联合体以底价获得，宝山杨行地块则由金茂等组成的联合体竞得。松江中山街道地块则由国贸与松江交投联合体收入囊中。这些地块反映出当前房企对非核心区域投资较为审慎，风险把控意识增强。

　　此次土拍总计吸引参与企业20余家，多为央国企及本地城投平台。从竞拍企业数量来看，徐汇滨江、静安苏河湾和杨浦滨江三宗地块分别有3家、3家和4家竞拍企业（含联合体）参与竞拍，其余地块均仅1家企业参与。同策研究院联席院长宋红卫认为，上海仍然是土拍热度最高的城市，但是与前期相比，尽管本轮土拍个别地块仍保持较高热度，但从整体溢价率、参拍企业数量及出价预期等核心指标来看，房企在投资上正回归理性。

　　他进一步分析指出，地块分化的特征越来越明显，背后反映是供需结构的变化以及库存压力，中心区域仍然是投资的重点。随着国家“好房子”标准的落地，上海土地出让指标亦同步优化，已不再要求中小套的比例，这就更好地契合了当前以改善型需求为主导的市场方向。与此同时，联合参拍正逐渐成为趋势。尤其在市区核心地块中，房企之间“强强联合、优势互补”的合作模式，不仅有助于分散风险，也为项目成功开发奠定了坚实基础。

　　本次土拍最受关注的市场信号，莫过于滨江集团时隔十年之后，重返上海土拍。滨江集团联手招商蛇口等组成联合体，参与徐汇滨江地块的竞价，虽最终未能斩获，但这一动作显示民企参与度有所提升。业内分析人士向记者指出，滨江集团的返场并非孤立现象，而是政策环境与市场机遇共同作用的结果。2024年9月上海出台的房地产新政不仅优化了限购、信贷政策，更重要的是全面取消了商品住房中小套型比例限制，为改善型产品开发创造良好环境。但相较于2024年宸嘉发展在徐汇龙华地块以40%溢价率夺地的激进表现，滨江集团的联合体参拍与理性出价，更凸显了当前民企在恢复信心过程中的审慎态度。

　　本轮土拍最值得关注的制度突破，是6宗地块全部取消中小套型比例下限，这标志着上海新房市场彻底告别户型管控，产品面积大小将完全由市场供需决定。这一政策调整与上海楼市的需求结构高度适配。当前，上海改善型需求已成为市场主导，政策优化后，房企可根据地块属性精准定位。从出让要求看，核心地块已明确较高装修标准，与“好房子”标准形成政策合力。

　　政策引导下的产品升级趋势已然变得清晰。比如，中海在徐汇滨江的既往项目已采用创新设计，此次新拿地块预计将延续高端定位。静安苏河湾地块要求配建文体用地，更是对开发商综合运营能力的考验，最终竞得该地块的招商与越秀联合体正具备商业运营与高端住宅开发的双重优势。这种“政策优化+品质提升”的机制，将推动上海新房市场从“数量供给”向“质量供给”转型。对于未来市场走向，中指研究院上海数据总经理张文静认为，核心区域的优质地块仍将保持一定热度，但其溢价空间会受新房销售预期约束。而随着改善型产品供应增加，上海新房市场将逐步形成“核心高端化、外围多元化”的供给格局。

（文章来源：21世纪经济报道）