前不久，河南省信阳市住建局发布《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）》，明确要求今后新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售。这一政策再次将“现房销售”话题推上风口浪尖。那么，什么是现房销售？推进现房销售面临哪些挑战？对房地产市场又将产生哪些深远影响？

政策春风频吹

现房销售，即指房地产开发企业将已竣工验收合格、具备法定交付条件并可直接办理产权登记的商品房推向市场。购房者交易完成后，即可获得房屋的实际占有和使用权，产权转移迅速完成。与之相对的期房销售，则是商品房预售制度，购房者需在项目建设完成前，依据规划设计、合同约定等元素进行购买决策，未来约定时点接收房屋。

清华大学城市治理与可持续发展研究院副研究员李栋指出，现房销售以“所见即所得”为显著特征，购房者面对实体房屋，直观评估质量、环境与配套，交易风险相对较低，能有效规避项目烂尾、重大规划变更等风险。相比之下，期房销售充满不确定性，购房者需承担多重风险。

近年来，多地积极探索推行现房销售，配套支持政策不断完善。据中指研究院监测，2022年末以来，全国多地出台现房销售相关政策。此次信阳发文明确在中心城区新出让地块推行现房销售，成为近期全国首个明确全面落实现房销售的城市，标志着现房销售政策迈出重要一步。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，信阳现房政策旨在化风险、去库存和控增量，具有深厚市场基础和精心考虑，是立足新形势设立的工作目标。

挑战与机遇并存

对开发商而言，期房预售能加速资金回笼，降低财务成本，是实现高周转运营的关键。而现房销售则要求开发商承担项目全周期资金投入，直至竣工销售方能回收，资金与时间成本显著提高。

业内人士表示，现房销售在市场占比稳步提升，是政策导向、市场逻辑与行业发展阶段性特征共同塑造的趋势。李栋指出，针对房地产市场风险，尤其是预售资金监管缺位及项目交付困境，中央及地方政府政策导向日益明晰，现房销售已成为房地产发展新模式的重要组成部分。

对行业而言，现房销售有助于控制供应规模，改善市场供需结构，加快去库存，推动产品品质提升。中指研究院政策研究总监陈文静表示，现房销售模式下，房企将更加注重项目规划、设计、施工建设等环节，高产品力、强品牌力的企业未来发展机遇更大。

然而，现房销售仍面临诸多现实问题。陈文静指出，房企销售回款较晚，考验资金情况；现房销售影响新房供应规模，需把控推进节奏；对金融机构资金要求提升。

58安居客研究院院长张波认为，长远来看，现房销售全面铺开需兼顾金融、土地、监管等多维度配套改革，平衡风险防控与市场稳定，优先在供需稳定城市的优质板块推进。

未来趋势展望

我国房地产市场区域差异显著。在一二线核心城市，推行现房销售条件相对成熟；但在三四线城市，市场基础、地方财政结构、居民购买力等因素与大城市迥异，期房在短期内或仍有其存在空间。

有力有序推行现房销售，意味着循序渐进、因城施策。李栋表示，未来一段时间将是现房和期房并存的时期，期房预售制度很快退出市场的可能性小，但主导地位将持续削弱，房地产市场将逐步向“现房主导、期房为辅”的格局演变。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，为鼓励向现房销售转型和过渡，各地可能出台相关政策。同时，期房项目在预售资金监管框架下，缩短资金回笼周期效果下降，期房与现房差距收窄。

观察全球房地产市场，销售模式多元化，但普遍趋势是加强对预售行为规范与购房者权益保护。随着市场成熟和法制健全，即便保留预售，风险也将被大幅压缩，市场自发倾向于风险更低的现房及准现房交易。

（文章来源：经济日报）