“66万元一套公寓，月租保守在2500元以上，租金回报率超过4%，比存钱划算啊！”在深圳龙岗区一处正在销售的商务公寓项目，记者见到许多房产中介经理化身主播，“租金回报率”成为推销重点。

近期随着金融市场利率调整，居民资产配置策略受到深刻影响。5年期以上LPR降至3.5%，叠加商业银行存款利率普遍进入“1时代”，传统理财收益持续收窄，稳定现金流的房地产投资正重新获得市场关注。深圳龙岗等地区开发商敏锐捕捉到这一趋势，多个公寓项目主打“以租养贷”概念，强调4%以上的租金回报率已超越定期存款收益。

存贷利率“双降”背景下，存贷款利率与租金回报率比较再次成为热议话题。购房者面临抉择，房地产市场也将迎来变化。证券时报记者进行了实地探访。

存钱还是买房？

哪些商务公寓的租金回报超过房贷利率？哪些住宅的租金回报率超过定期存款利率？近期，这些话题成为社交媒体热点。

深圳的程浩（化名）近期就面临这样的烦恼：5年前的大额存单存款到期，不知再存何处。一直计划买房的他考虑投资房产。“之前的大额存单年利率超4%，现在不到2%。”他表示，“我不擅长高风险投资，先买小户型出租，以后自住也不错。”

以深圳市场为例，据深圳贝壳研究院监测，今年前5个月深圳二手热租商务公寓中，14个项目租金回报率超过首套房商贷利率，5个项目超过公寓商贷利率。这意味着在当前降息环境下，部分商务公寓租金收入已实现“以租养贷”。同时，深圳二手热租住宅小区租金回报率均超过最新国有大行5年期存款利率。

这促使许多原本“去化”难的商务公寓加大推广力度。深圳福田梅林和龙岗粤宝片区，购房者洽谈成交活跃。“成交主力为总价低的小户型公寓，位置好，出租不难，吸引了不少追求租金回报或分散投资的客户。”销售人员表示。

美联物业全国研究中心总监何倩茹指出，以深圳市场为例，目前普通住宅租金回报率高于国有大行一年期定期存款利率，商铺、写字楼租金回报率更高。因此，购房收租比存银行更“有利可图”，且房地产市场价格处于低位，购房者未来获取资产溢价幅度及几率更高。

香港楼市小户型成交回暖

记者走访发现，香港调整房产交易税费后，400万港元以下物业成交量明显增长。

深圳中介门店中，房产中介关注香港房源，多为总价低、出租回报率高。深圳购房者认为，高租金回报率是赴港置业关键因素，但也考虑其他房价走势因素。

一位2024年在香港北角置业的深圳购房者表示，香港楼市“撤辣”后，交易税负减轻，他看中的是物业高租金回报率。“我刚买的房子年租金回报率近4%，远超深圳同价位房子。”

美联物业数据显示，截至5月26日，今年以来香港一手住宅成交达7439套，较去年下半年增长7.3%，为2021年下半年以来最高水平。低价物业市场同步升温，400万港元以下物业在印花税优惠政策刺激下，成交量达1164套，创2016年以来新高。

换租和空置期也需注意

租金回报率指租房租金收入与房屋成本比值，是判定房产投资价值的关键指标。中指研究院数据显示，4月北上广深租金回报率分别为1.49%、1.68%、1.63%、1.49%。

业内人士表示，部分城市租金回报率超越存贷款利率，是新信号。一线城市和核心二线城市房地产市场企稳条件逐渐成熟。综合考虑租金回报、二手房成交占比、库存压力等因素，上海和深圳房地产市场有望率先企稳。

买房出租是否划算？答案各异。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，存款利率下降与租金回报率差距收窄，部分城市房源投资出租回报有优势。“房价下调后，部分房源租金回报率上涨，但租金下跌持续，回报率变化。购房者需关注换租和空置期。”

然而，降息对房地产市场推动作用偏短期交易利好，长期效应不足。要想让降息正面效应长期显现，需同步优化楼市供需关系、房价走势、政策环境等因素。同时，租金回报率争论也显示出产业产能过剩问题。存款利率走低说明整体社会投资收益率下降，房地产领域同样存在。

（文章来源：证券时报）