经历连续三年出清后，地产江湖的玩家格局已然“变天”。今年以来，房企拿地榜前列除了金茂、保利、招商、华润、中海等老牌央国企，建筑公司和地产国资力量亦不容小觑。“中建系”、“中铁系”，以及北京、宁波、温州、上海、南通等地方城投，成为土拍市场的重要角色。

当民企拿地退潮，建筑系、地方城投异军突起，这是行业发展趋势的必然。然而，拿地容易卖房难，楼市仍在筑底阶段，部分建筑系房企、地方城投项目面临去化难题。在广州市场，部分建筑系及城投楼盘去化率低，有新开楼盘去化率仅个位数，不得不降价促销。北京楼市库存规模较大的行政区，也频繁出现楼盘价格战，其中不乏“建筑系”楼盘。

记者采访发现，这些企业多从建筑、工程起家，近年才大举进军房地产，开发能力尚属新兵。现在的市场环境已非昔日黄金年代，对企业的综合能力提出更高要求。

楼盘降价仍难去化

今年前四月，全国新房市场销售额2.7万亿元，同比下降3.2%。在政策托举下，楼市有止跌企稳迹象，一线城市部分楼盘热销。但市场回暖并非全面，城市、板块、企业间分化明显，领涨的多为核心城市高端项目，非热点板块或库存较大地区销售依然困难，部分建筑及城投公司楼盘亦受影响。

中建五局旗下中建信和，2023年以底价19亿元拿下广州海珠区地块，今年2月开盘，首批推出148套房源。但开盘两月，仅网签4套。降价后，89平方米房源从498万元降至398万元，销售仍未见改善，截至5月26日仅网签9套，去化率6%。

中建天钰虽位于广州中心城区，但毗邻主干道，噪音、粉尘影响居住舒适度，周边老旧小区多，城市界面待提升。教育、商业配套平平，且遭遇强劲对手绿城·馥香园，后者均价低且配套优势明显，去化过半。

同样位于海珠板块的中交天翠也面临去化难题，噪音、配套不足影响吸引力。广州城投的天河区城投天禧项目，均价高、面积大，让刚需客户望而却步，教育等资源未获认可，售价一降再降，开盘一年网签约百套，去化率仅3成。

业内人士指出，当前房企在拿地、定位、销售策略等方面需谨慎，楼盘去化难原因多样，如拿地时机不佳、开发操盘经验不足等。建筑公司、城投企业做地产有其特殊之处，多为近年才开始进军，开发方面属行业新兵。

中指研究院刘水认为，企业自身角度看，一方面产品与需求错配，市场调研不足，导致项目适配度低，去化难。另一方面，部分城投公司开发与运营能力不足，与品牌房企存在差距。

“建筑系”地产业务分化

建筑公司有意通过地产创收，但受行业整体环境影响，八大建筑央企旗下地产业务也在洗牌。中建系、中国铁建、中国中铁等冲在销售榜前列，中交房地产板块、中国电建推进地产业务整合，其他公司更强调去库存。

“中建系”旗下中海地产、中建智地、中建玖合等，去年实现销售额4219亿元，首次成为行业第一。但中建系地产业务也面临挑战，利润总额同比下降34.1%。中建系加大拿地力度，销售规模攀升，但部分项目位于库存高、竞争激烈板块。

中国铁建地产资金面趋紧，中国中铁注重现金流安全，向综合开发模式转变。中交集团、中国电建推进地产板块整合。

刘水认为，建筑公司做房地产开发具优势，如“建造+开发”一体化降低成本、缩短工期，供应链优势强，融资渠道多元、成本低。但激励机制弱，不利于留住人才。

城投寄望于收储和代建

近年来，地产新兵中，建筑系公司、部分地方民企外，城投和平台类公司不可忽视，在土地市场扮演重要角色。2021年至2024年，城投拿地比重波动攀升，2024年达顶峰，占比64%。

城投及地方国资公司拿地凶猛，但因操盘能力不足，实际开发意愿不高，楼盘去化率低。城投公司拿地以“托底”、维持市场稳定为主，开工意愿和动能弱。未开工地块多集中在二三线城市、一线城市郊区。

业内认为，城投及平台公司所拿地块，后续或被政府收储，或寻找代建合作。地方政府通过专项债等工具加速收储闲置土地，城投公司获得土地收储金额后，压力和现金流压力缓解，开发积极性或提升，为代建企业带来机遇。

刘水表示，“城投/国资拿地+房企代建”模式逐渐被接受普及，成为国资主要合作模式。2024年，典型代建企业项目中，地方国资占比61.9%，是主要的代建委托方。地方国资开发能力不足，更青睐寻求代建企业，代建企业在产品设计、项目管理等方面具优势，成为城投、国资首选合作伙伴。

（文章来源：第一财经）