本报记者李贝贝上海报道

　　近日，河南信阳市住房和城乡建设局发布新规，明确新出让土地开发的商品房，将全面推行现房销售模式。值得注意的是，信阳并非个例，市场消息称，多地正积极探索新出让土地试点现房销售，预示现房销售模式的推行步伐或将加快。

　　然而，商品房预售制度与房地产开发融资方式紧密相连。业内人士指出，大力推行现房销售模式，将显著加大房企的资金周转压力，或引发市场震动、供需失衡等问题。

　　5月14日，滨江控股执行总裁朱立东在接受《华夏时报》采访时表示，现房销售的时间节点较期房更滞后，房企销售回款周期延长，资金周转速度放缓。在盈利模式转变的同时，房企的资金模式也面临严峻考验。

　　现房销售制度步入全国推广试点新阶段

　　近年来，商品房预售制频繁引发“烂尾楼”“货不对板”等争议，现房销售的呼声日益高涨。2024年3月，住建部明确提出“有力有序推进现房销售”；同年12月，全国住房城乡建设工作会议更是将“大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售，优化预售资金监管”列为2025年重点工作之一。

　　进入2025年，多地积极响应，有序推行现房销售。据中指研究院统计，自2022年末以来，全国已有超30个省（市）出台了现房销售相关政策，推动我国新建商品房现房销售面积占比逐年提升。国家统计局数据显示，2024年我国现房销售面积约3亿平米，同比增长19.1%，现房销售面积占比已达30.84%。

　　浙报传媒地产研究院院长丁建刚认为，随着房地产市场的供需关系发生重大变化，此刻实行现房销售，更具可行性。

　　中信证券研报指出，预售制初衷在于增加供给，改善居民居住环境，加快开发商周转，助力企业发展壮大。然而，当前房地产市场供求关系已发生根本变化，预售制的市场基础已不复存在。

　　业内人士表示，现房销售是重塑房地产行业格局，推动房企高质量发展的关键举措之一。这不仅能更好地保障购房者权益，还能促使开发商从“快建快销”转向精细化运营，提升产品力。

　　朱立东指出，现房销售将改变房企的盈利模式。过去，预售制下房企追求速度，资金周转越快，盈利越快。而在现房销售模式下，房企需更多依靠产品溢价创造价值。

　　市场消息显示，杭州2017年试点现房销售的保利天汇、养云静舍等项目，因品质过硬成为区域标杆，二手房价格较周边溢价15%—20%；北京试点现房销售的华曦府项目，通过实景示范区开放提升市场信任度，开盘2小时售罄249套。

　　头部房企竞争优势将进一步凸显

　　尽管推行现房销售模式具有必要性，但这一销售模式的转变对开发商的资金实力和风险承受能力提出了更高要求。

　　一名TOP10房企内部人士表示，现房销售对房企的资金要求更高，房地产行业整体模式将发生较大变化，这可能导致开发商融资成本上升。新销售模式下，中小房企或因融资渠道有限、成本高企，面临现金流断裂的风险。

　　朱立东认为，现房销售模式下，房企资金周转速度放缓，对开发企业的资金要求更高。在预售制度下，开发商可通过提前销售回笼资金（通常占项目总投资的60%—70%），而现房销售要求开发商在项目竣工后才能回款，资金占用周期延长2—3年。

　　同时，房企对市场预期的研判也将发生变化。朱立东指出，在期房销售阶段，市场行情的研判周期通常为半年，而现房销售模式下，项目可能需一年半到两年才能上市，对市场行情的研判周期需拉长至2年。

　　由于现房销售要求企业更谨慎规划开发节奏，房企需承担项目开发全周期的资金投入，回款周期延长至竣工后，短期内可能导致新房供应减少。广东省城乡规划设计研究院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，从预售转为现售，将导致前端资金占用大但回收周期长的“错配现象”，进而可能导致开发商拿地积极性下降。

　　业内人士强调，推行现房销售模式需充分考虑其对整个行业和市场的冲击。

　　丁建刚建议，政策实施应遵循“法不溯及既往”的契约精神，对新出让土地项目实行现房销售，而已出让土地项目仍可按预售制度销售。朱立东则建议，销售模式的转变应渐进式推进，以确保市场供求关系平稳，有利于行业更健康、长远地发展。

　　记者注意到，各地在推行现房销售模式的同时，还出台了一系列配套支持政策。例如，赣州多区县延长现房销售项目土地出让金缴纳期限，九江多区县对购买现房销售的购房者给予契税补贴，山东多地则提高购买现房的公积金贷款额度。

　　另据报道，5月上旬，多地相关部门正研究制定构建房地产发展新模式相关政策，对新政策发布后获取土地的项目实行现房销售，对新政策发布前获取土地的项目，预售节点改为项目封顶，并给予一定缓冲空间。

（文章来源：华夏时报）