在房地产供求关系出现变化将近4年后，推进商品房预售制度改革终于在2025年提上了日程。

　　近日，河南省信阳市发布《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）的批前公示》，其中规定，文件印发后新取得施工许可证的项目，施工进度需达到主体封顶方可申报商品房预售许可；文件印发后新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售。这一政策在最近一个月里持续发酵，引起了市场的广泛关注。

　　政策方面，从2024年三中全会决定提出改革房地产开发融资方式和商品房预售制度，到年底的全国住房城乡建设工作会议推动构建房地产发展新模式，首次提及大力推进商品住房销售制度改革，要求有力有序推行现房销售，优化预售资金监管。今年政府工作报告中虽未直接提及，但也要求有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。

　　中指研究院政策研究总监陈文静向《华夏时报》记者表示，信阳此次发文明确在中心城区新出让地块推行现房销售，是全国首个明确全面落实现房销售的城市。尽管信阳近年房地产市场表现偏弱，土地成交量低，但现房销售政策的推出将对购房者、房企、行业带来深远影响，符合中央“严控增量”的要求。

　　化解风险，防止“空手套白狼”

　　信阳此次政策从加强商品房预售管理出发，提出严控预售许可条件、严格预售资金缴存、规范预售资金使用、严格实行项目开发公司制、合理把握工程进度、准确界定新出让土地等要求。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，信阳的政策主要立足于化风险、去库存、控增量三方面，其中“化风险”最为重要。尤其是针对烂尾楼事件和房企债务违约事件，此次政策通过严格监管项目公司，防止资金抽逃，确保预售资金为楼盘的开工建设和竣工交付提供资金。

　　政策还要求严格实行项目开发公司制，项目交付前，严禁投资人违规抽调、挪用项目开发公司销售、融资等资金，严禁抽逃出资或提前分红。严格落实使用自有资金购地，开发公司需具备与项目匹配的自有资金。

　　现售，从试点到全面推进？

　　信阳此次政策受到关注，正值2025年现房销售制度加力推进之际。过去几年，全国多地积极探索推行现房销售，海南成为首个实行现房销售的省份，至今已落地超5年时间。而2022年7月停工断贷事件的发酵，再次让预售制成为公众关注的焦点。根据中指不完全监测，2022年末以来，全国已有超30个省（市）出台现房销售相关政策。

　　在这些现房销售政策中，试点项目占大多数。例如，北京市、深圳、郑州、合肥等地均开展了现房销售试点工作。此外，上海、重庆、杭州等城市也在现房销售和预售资金监管方面分享了经验。

　　国家统计局数据显示，2024年我国现房销售面积约3亿平方米，同比增长19.1%，占比30.84%。在许多城市，购房者更偏向选择所见即所得的现房。

　　告别预售制，可行吗？

　　信阳是近期少见的直接要求现房销售的城市。一位分析师指出，由于信阳当地期房库存压力大，楼市环境难以提振，保交房的风险较高，因此出台此政策以确保未来不再出现交付风险。然而，这是否意味着现房销售制度将在全国全面铺开，我们是否到了“告别预售制”的时代？

　　政策层面强调“有力有序”推进现售制度，不能一刀切。市场层面看，由于各地库存数量的差异，“一刀切”要求停止预售并不现实。

　　陈文静表示，推行现房销售是构建房地产发展新模式的重要内容之一，未来或有更多城市逐渐跟进。但对于部分库存量较小的地区，现房销售后短期新增供应将减少，或影响市场供需平衡。因此，地方政府需要精准把控推进节奏和力度，谨慎执行相关政策。

　　合硕机构首席分析师郭毅认为，房地产市场仍处于长期的筑底企稳之中，特别是在三四线城市，现房制度是保障买房人安全和楼市健康运转的重要要素。但对于需求较为旺盛的地区，预售制度仍能起到一定的市场拉动作用。她建议，在房地产市场真正恢复到良性运行状态时，再逐步推进对销售制度更加严格的管控。

（文章来源：华夏时报）