尹中立（国务院参事，中国社会科学院金融所研究员）

　　近日，中央政治局会议再次强调城市更新行动的重要性，要求有力有序推进城中村和危旧房改造，构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，并优化存量商品房收购政策，以持续巩固房地产市场稳定态势。这一决策不仅是对第一季度我国房地产市场积极变化的认可，也是对当前房地产市场止跌回稳基础尚不牢固的精准施策。

　　自2024年9月起，为实现“稳楼市”目标，有关部门推出了一系列货币政策工具，包括传统的降准、降息，以及创新的保障房再贷款机制。这些措施显著提升了市场预期，楼市交易活跃度大幅提升。数据显示，2025年一季度全国一、二手房成交总量同比增长10%，达到383万套，楼市交易明显活跃，止跌企稳目标初步实现。

　　在房地产市场总体向好的同时，结构性变化日益凸显，反映了市场内部的深层次矛盾。这些矛盾主要体现在以下几个方面：

　　首先，不同城市间的房地产市场出现明显分化，核心城市和核心地带的住宅成交占比增加，一线城市交易活跃度提升最为显著，二线城市次之，三线城市增长幅度较小。这与我国土地资源与人口资源的长期错配密切相关。随着人口向大城市集中，土地供给却未能及时调整，导致大城市土地供求紧张，中小城市土地供过于求。在房价上行周期，中小城市的供需矛盾被投机气氛掩盖，但随着市场拐点出现，供大于求的矛盾愈发突出。

　　其次，同一城市内部，核心区域交易量回升幅度明显高于非核心区域，成交占比提高拉高了平均房价。以深圳为例，二手房价连续5个月环比上涨，主要因核心区域高价房成交占比增加。这种成交结构的变化可能导致对房价回升的误判。

　　再者，二手房成交占比上升，新房成交占比下降。数据显示，一季度新建商品房转移登记同比减少12.1%，而存量商品房转移登记同比增长34.7%。部分房企债务风险增加，购房者转向二手房市场，以降低购买期房的风险。此外，“带押过户”制度的实施也促进了二手房市场的活跃。

　　最后，住宅市场与商业物业走势分化。写字楼和商业地产市场仍面临挑战，租赁需求以续租、搬迁为主，新增需求有限。部分城市写字楼空置率上升，租金持续下跌，这与土地资源在不同产业间的错配直接相关。

　　房地产市场的结构性分化揭示了体制与机制的深层次问题。要实现房地产市场的稳定回升，既要在刺激需求上下功夫，如推进城中村和危旧房改造、优化存量商品房收购政策等，也要在改革房地产市场基础制度上取得突破。

（文章来源：21世纪经济报道）