近期，仲量联行发布的2025年上海办公楼市场白皮书指出，上海办公楼市场已步入调整期，尽管预计未来将有温和复苏，但年净吸纳量预计为55万至65万平方米，仍低于近年供应水平。预计租金将大幅下跌，这对租户而言是利好消息。

　　与此同时，以人工智能为代表的新兴行业正重塑科创版图，有望为办公楼市场增添新亮点。

　　仲量联行中国区研究部总监姚耀表示：“2025年，中国办公楼市场需求预计温和回升，但供应压力持续存在。以四大一线城市为例，今年甲级办公楼市场新增供应量接近400万平方米，而净吸纳量则在200万平方米左右，租金下行压力持续存在。”

　　需求结构正在调整。自2019年以来，受地缘政治和疫情等因素影响，上海办公楼市场租金总体下行。近五年来（2020年至2024年），市场年均供应约100万平方米，而需求较为谨慎，年均净吸纳量仅为65万平方米。

　　其中，金融、专业服务、科技互联网等行业成为需求主力，占比超过60%。但在2024年，市场需求内部结构出现调整，传统行业中的新兴动力开始显现。例如，在金融服务领域，云服务、AI技术应用日益广泛；消费观念的转变也推动了相关企业的扩张。

　　从市场流动情况来看，传统核心商务区依然魅力不减，持续吸引租户涌入。同时，新兴板块如徐汇滨江、北外滩等辐射范围不断扩大，近郊远郊租户也呈现向市区商务板块迁移的趋势。

　　市场调整虽带来挑战，但也为成本驱动型升级需求提供了机遇。仲量联行表示，2022年至2024年期间，上海搬迁类租赁成交中，74%的租户有办公环境升级需求。租户对租金成本和租约灵活性高度关注，66%的租户表示，若新签租约能降低企业成本支出超20%，将考虑搬迁。超过四成的企业要求降幅超过30%。

　　一线城市办公楼市场各具特色。北京办公楼市场呈现业主与租户的激烈博弈，租金回调激活了市场。2024年全年，北京平均租金下降16.1%，部分金融、专业服务业细分领域企业抓住租金下调的契机进行办公面积升级。深圳则确立了全国先进制造业中心和外贸第一城的地位，TMT行业在办公楼市场需求中的占比将增加，总部大楼对市场的贡献日益显著。

　　从行业需求来看，上海办公楼市场需求一直呈现多元化结构。金融服务、专业服务和科技互联网长期占据需求前三位，制造、贸易、零售和生命科学位列四到六位，各行业区域分布具有明显规律。新兴元素如大数据、云服务、新消费、先进制造、人工智能、游戏、集成电路、绿色能源等已广泛渗透至各行业。

　　从区域角度来看，徐汇滨江和前滩成为去年吸引升级类需求最热门的板块，新天地、南京西路、苏河湾、陆家嘴等地也吸引了此类需求。仲量联行表示，近三年来，上海办公楼主流租金区间从7元-9元/平方米/天降至5元-7元/平方米/天，科技互联网行业对租金成本最为敏感。

　　去化与引流成为关键。2025年第一季度，上海办公楼市场净吸纳量为9.1万平方米，较2024年第一季度有所回升。本季度有三个项目入市，总体量达18万平方米，供应量大于净吸纳量，导致空置率环比上升0.3个百分点至23.5%。

　　同期，上海办公楼租金环比下降2.4%，降至5.7 元/平方米/天。其中，浦西中央商务区租金为7.3 元/平方米/天，浦东中央商务区为6.9元/平方米/天，浦西非中央商务区为4.4元/平方米/天，浦东非中央商务区为4.9元/平方米/天，各区位租金均呈现平缓下降趋势。

　　仲量联行华东区研究部董事丁婷指出，“租金的深度调整给成本驱动型的升级和搬迁带来了结构性机遇。从需求端来看，稳定的占比分布和多元的行业分类构成了办公楼市场需求端的基本框架，在租金深度调整的环境中依然展现出市场的韧性。”

　　在此背景下，2025年第一季度，上海写字楼市场在租金调整、政策优惠、供需变动等多重因素影响下呈现出新格局。

　　一个显著的现象是，租金下行导致甲乙级写字楼的租金价差缩小，为乙级写字楼租户及郊区租户升级至甲级办公楼提供了契机。

　　供应方面，仲量联行表示，今年全年上海办公楼预计供应量将超过120万平方米，高于2024年。未来三年，上海写字楼年平均供应量仍将超过100万平方米。

　　仲量联行2025年上海办公楼市场白皮书还显示，从2028年开始，受土地市场等政策变化影响，新增商业项目将减少，写字楼的供应也将相应减少。在行业聚集度与多样性方面，南京西路、新天地、徐汇滨江和前滩等板块在需求来源上表现突出。面对市场竞争和租金压力，业主将继续推出多元化方案，如为租户提供定制装修、灵活租赁条款等。

（文章来源：21世纪经济报道）