房地产行业链条唇齿相依，一荣俱荣。在房地产业务深度调整的当下，同一链条上的物管行业，在2024年也受到了显著影响。据观点指数发布的《卓越指数 · 2025物业服务卓越表现报告》，2024年，60家样本上市物企归母净利润总计109.6亿元，较2023年度的135亿元同比下滑18.81%，亏损企业数量持续扩大至13家，物业行业面临严峻挑战。

　　11家上市物企在管面积下滑

　　2024年，物业行业规模虽然保持增长，但在管面积及合约面积增速均有所放缓。据观点指数统计，2024年53家样本上市物企在管建筑总面积约为76.24亿平方米，较2024中期75.05亿平方米增长1.6%；其中，11家物企在管面积出现下滑，占比20.75%。同时，43家样本上市物企合约总面积约为69.91亿平方米，平均增长率为4.20%；共有15家物企合约面积出现下滑，占比35%，行业增长动力减弱。

　　传统物业行业潜在市场需求增速放缓的情况仍将持续，市场竞争也趋向激烈。据统计，样本企业住宅项目物管和社区增值服务两项收入占总收入的比重均值达到67.25%，不同企业多元化业态发展差异较大。

　　在社区康养方面，多数物业企业仍处于探索阶段，尚未形成盈利模式，但少数企业如世茂服务、绿城服务及建发物业已取得实质性进展。

　　此外，不少物企通过内生拓展及收并购等方式，快速积累项目储备，实现了城市服务收入的快速增长。然而，受地方政府财政预算收紧、回款效率下降及企业人工成本上升等因素影响，该业务的盈利能力已出现下滑。企业被迫优化项目布局，向经济发达区域和优质项目集中资源。

　　60家上市物企，七成营收额不足30亿

　　据观点指数统计，2024上半年样本上市物企城市服务毛利率均值为14.88%，与2023年度基本持平。其中，碧桂园服务、雅生活服务、世茂服务、永升服务等业务同比下滑，而华润万象生活、保利物业、万物云等业务有所增长。随着管理规模扩张注重“质量为先”，物业行业整体营收增速进一步放缓。2024年，60家样本上市物企总计营收2838.33亿元，同比增长4.25%，但营收下滑的物业数量增至21家，占比35%。营收额超过百亿的物企数量为9家，营收额不足30亿元的物企占比高达70%。

　　基础物业管理服务仍呈现出较强的抗周期性，在收入和毛利中的占比普遍在60%以上，但增长态势趋缓，毛利率水平有所下滑。社区增值服务也面临增长压力，盈利能力减弱。

　　数据显示，碧桂园服务、绿城服务、招商积余、保利物业及恒大物业的社区增值服务业务2024年收入均超过20亿元。但部分物企该业务则有较大幅度下滑，主要受到业务调整及消费需求疲软的影响。

　　去年13家上市物企亏损，平均物管费连续下降

　　2024年，物业行业盈利能力较难改善。60家样本上市物企毛利率均值同比下降4.27个百分点，净利率均值同比下降2.29个百分点。与此同时，平均管理费用率连续下降。物企资金回笼难度加大，但行业整体现金水平保持稳定。

　　资本市场上，物业板块IPO热度降温。2024年仅有两家区域性国资物企成功上市。港股方面，40家样本港股物企平均区间跌幅为0.2%，市盈率均值仅为5.02倍，市场关注度较低。

　　据观点指数统计，2024年内A股+港股共有38家物企进行分红，总计分红金额120.47亿元；2024年共有11家物企进行回购，回购金额较2023年有所下降。

（文章来源：南方都市报）