“不动产装入信托”的制度障碍正逐步清除。继2024年12月《关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》出台后，北京市成功落地“双首单”不动产信托财产登记，标志着不动产信托从制度蓝图迈向实践阶段。

业界普遍认为，房产直接作为信托财产登记，使得权属界定更加清晰，有助于实现“风险隔离”。同时，委托人可避免设立特殊目的载体（SPV）等繁琐程序，显著降低不动产信托设立门槛。

尽管不动产信托登记制度已“破冰”，但SPV模式仍具优势。专家指出，对于高价值商业房产的出租、改造或资本增值，SPV架构在税务筹划与事务管理上仍为优选。

不动产信托登记制度探索取得新进展。

在不动产信托登记制度的探索上，北京市取得了新突破。自去年12月11日北京金融监管局联合北京市规划和自然资源委员会发布《关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》后，北京市成功实现“双首单”不动产信托财产登记。

这两个信托项目分别由北京辖内的国投泰康信托和外贸信托在通州区和昌平区的不动产登记中心完成首次不动产信托财产登记。其中，国投泰康信托为一位老人及其自闭症子女设立不动产信托，助力老人实现“生前养老照护”与“身后子女守护”；外贸信托则为一位中年市民定制不动产信托，将物流仓储设施登记为信托财产，定向捐赠信托收入的50%用于慈善，开创“不动产+慈善+养老+传承”四位一体的信托服务模式。

“第三方可通过登记信息清晰了解财产状态，未来即便面临债务纠纷，信托财产也能依法独立于各方资产，真正实现‘风险隔离’。”外贸信托党委书记、总经理卫濛濛介绍，外贸信托的“吉量10号”项目在不动产登记中心完成信托财产登记，并在不动产权证附记栏明确标注“不动产信托财产”及产品名称。

根据《通知》，不动产信托财产登记流程包括预登记、签订信托文件、办理信托财产登记。在办理信托财产登记时，委托人与信托机构共同向不动产登记机构提出申请，机构根据契税完税凭证、信托文件、中国信托登记有限责任公司证明文件，办理不动产转移登记，并在不动产权证书附记栏标注“不动产信托财产，信托产品名称：×××”。

不动产信托的推动，通过信托财产登记，解决了信托财产与信托公司财产的独立性问题。未登记前，信托公司的自有财产与信托财产易混淆，导致信托财产独立性无法实现。

据悉，不动产信托制度此前已在杭州、上海等地试点。此次《通知》对不动产信托财产登记的定义及方式与杭州实践相似，但应用范围不再局限于慈善信托，迈出构建我国信托登记制度的重要一步。

随着不动产信托登记制度在部分地区试行，SPV模式的吸引力有所减弱。在试点地区，委托人可直接将房产过户至信托公司名下并完成登记，省去设立SPV的复杂流程。

然而，业内人士认为，短期内SPV模式不会被淘汰，因其具有直接登记模式所不具备的优势。尤其在税收政策未调整前，SPV模式在税务筹划与风险隔离上仍具明显优势。

大成律师事务所全球资产安全法律中心主任王旭律师表示，从实务角度看，SPV模式与直接登记模式各有适用场景，需结合资产性质、税务成本及管理需求综合判断。直接登记模式省去设立SPV的流程，缩短信托设立周期、降低架构复杂度及成本；同时，增强权属公示性，降低债务隔离和后续操作的法律风险。但此模式不适用于持有大量商业房产，且试点范围有限。

王旭律师强调，SPV架构模式在商业房产管理中的优势依然突出，尤其适合需要集中管理多套房产或大型商业房产的场景。在跨境或高净值资产组合中，SPV模式因具备企业股权属性，在融资和资本运作层面更具扩展空间。

当前政策环境下，两种模式将长期并存。直接登记制度便捷性有利于普及标准化服务，让更多居民享受房产信托的功能优势；而SPV则持续支撑复杂资产管理需求，适合持有高价值商业房产。

不动产信托登记政策为“不动产装入信托”提供制度保障，降低设立门槛，使不动产信托不再是普通家庭难以触及的“奢侈品”。然而，普及至普通家庭还需税制创新配合。

同时，不动产信托登记的具体细则，如不动产直接进入信托的流程、要求和标准等，仍有待完善明确。

（文章来源：每日经济新闻）