新华财经上海11月18日电（谈瑞）11月17日，中粮集团旗下大悦城地产（00207.HK）宣布私有化决议案获计划股东通过，其在香港联交所的上市地位预计将于11月27日正式撤销，标志着这家央企商业地产巨头12年的上市历程即将画上句号。在房地产行业周期性调整的背景下，这一举措不仅是企业应对经营压力的现实选择，更是行业转型期房企战略重构的典型样本，折射出资本市场与房地产行业生态的深刻变化。

　　回溯其资本市场进程，作为中粮集团旗下核心的商业地产平台，大悦城地产的发展轨迹与中国商业地产的黄金周期紧密相连。公司成立于1992年，早期以区域商业项目开发运营为核心，逐步积累了商业地产开发与管理经验。2013年，公司以“中粮置地控股”之名借壳“侨福企业”登陆香港联交所，后更名为大悦城地产，正式开启资本市场征程。彼时，中国商业地产正值快速发展期，大悦城凭借精准的定位和优质的项目储备，在北京西单、北京朝阳、上海静安等核心城市核心商圈打造了多个标杆项目，以年轻时尚的商业定位吸引了大量客流，租金收入持续保持稳健增长，成为央企商业地产领域的标杆企业之一。

　　2019年，中粮系启动重大资产重组，A股上市的大悦城控股（000031.SZ）以发行股份方式收购港股大悦城地产64%股权，形成独特的“A控红筹”架构。这一架构设计的初衷，是希望借助A股与港股两个资本市场平台，打通境内外融资通道，实现资源的高效配置与协同发展，为企业扩张提供充足的资金支持。在重组完成初期，市场对这一架构寄予厚望，认为其有望充分发挥境内外资本市场的优势，推动大悦城系商业地产规模与效益的双重提升。

　　然而，理想与现实之间存在显著差距，中粮集团希望借此打通境内外融资通道的初衷未能如愿奏效。一方面，港股市场对内地商业地产企业的估值偏低，大悦城地产股价长期徘徊在净资产下方，估值优势难以体现，再融资能力受到严重制约。另一方面，A股市场的大悦城控股同样面临经营压力，受房地产行业整体下行、销售端承压以及资产减值等因素影响，公司连年陷入亏损境地，未能形成有效的盈利支撑。双重市场压力下，“A控红筹”架构不仅未能发挥预期的融资协同效应，反而增加了企业治理的复杂性与运营成本。

　　在此背景下，今年7月底，大悦城控股宣布拟以协议安排方式回购港股大悦城地产股份，总代价约29.32亿港元，正式启动私有化退市进程。这一决策的背后，是企业基于经营现实与战略发展的双重考量。从财务数据来看，企业面临的经营压力已不容忽视。大悦城控股2022至2024年累计亏损超过70亿元，进入2025年，经营状况并未得到明显改善，前三季度亏损再超5亿元，持续的亏损态势对企业现金流与财务健康构成严峻挑战。与此同时，作为港股上市平台的大悦城地产，连续两年融资现金流净额为负，不仅无法为集团提供稳定的境外融资支持，反而成为企业财务负担，境内外平台的协同效应未能有效释放。

　　在战略层面，“A控红筹”架构带来的治理复杂性日益凸显。双重上市平台涉及不同市场的监管规则、信息披露要求以及决策流程，导致企业决策链条拉长，运营效率受限，难以快速响应市场变化。而私有化退市后，大悦城控股将实现对大悦城地产的几乎全部控股，这不仅能够显著缩短决策链条，提升运营效率，更能强化商业地产、酒店运营等核心业务板块的资源协同，集中力量聚焦主业发展。

　　“交易完成后，公司将增厚对大悦城地产的权益，有利于提升归母净利润。”大悦城控股表示，作为私人公司，在制定长期战略决策方面具有灵活性。

图为新华财经专业终端上的大悦城地产行情信息

　　资本市场对大悦城地产的私有化举措给予了积极回应。7月31日私有化消息传出后，大悦城地产于8月1日复牌，股价当日大涨45.95%，市值飙涨至76.85亿港元，反映出投资者对企业资产整合与协同发展的乐观预期。11月17日私有化决议案正式通过后，公司股价再度小幅上扬，市场对这一战略调整的认可进一步显现。

　　事实上，大悦城地产的退市并非个例，而是当前房地产行业调整期的一个缩影。房地产行业正经历从高速增长向高质量发展的深刻转型，过去依赖高杠杆、高周转的发展模式已难以为继。业内有观点认为，在融资端收紧、销售端承压的行业环境下，上市平台已从过去的“资本跳板”逐渐变成部分房企的“成本负担”。对于经营压力较大、估值长期低迷的企业而言，退市成为降本增效、聚焦主业的理性选择。

　　克而瑞统计数据显示，自2023年新力控股成为退市第一股以来，3年内A股和港股合计已有约23家上市房企退出资本市场，其中包括上坤地产、中国恒大、祥生控股等知名企业。另外，2021年以来已有7家房企选择“私有化退市”，五矿地产、融信服务、华发物业等均在其列。

　　“当前上市房企退市表现出两大特征：被动退市为主，主动私有化退市增多。”克而瑞集团董事长丁祖昱表示，私有化已不仅是房企应对当前经营困境的权宜之计，更成为其在行业转型期中实现战略重整与价值重构的重要路径。他认为，房企被动退市与主动私有化的趋势在未来2-3年仍将持续，行业洗牌将进一步加剧。

　　但需要注意的是，房企退市潮并不意味着房地产行业的衰退，而是行业回归理性、优化结构的必然过程。业内普遍认为，随着行业逐渐出清以及基本面改善，优质资源将进一步向头部企业与核心城市集中，具备核心竞争力的房企或将在转型中抢占先机。

　　“重点央国企在营收、盈利等方面承压，但相较行业整体依然具备显著竞争优势。”国盛证券分析师金晶表示，过往销售表现相对领先的头部房企，可结转资源相对充足，因此营收表现也会更有韧性。

　　中金公司分析师王翼羽则在研报中明确表示看好商业地产中核心资产的绝对收益机会。王翼羽表示，在行业内部，头部集中趋势有望延续：一方面，品牌和消费者两端的市场集聚将持续推动成熟项目增长，存量组合中的新项目爬坡亦有望有所贡献；另一方面，集团资金实力与运营商专业能力亦推动头部商管企业在管项目规模实现较同业更快的成长。

　　在此维度上，对于大悦城这样拥有央企背景，又在商业地产领域以优质资产储备与成熟运营经验见长的企业而言，通过私有化退市实现战略重构，有希望在行业高质量发展阶段开辟出新的增长空间。

（文章来源：新华财经）