8月以来，京沪的房地产限购政策陆续放松，房地产市场迎来新变化。先是北京，符合条件的家庭五环外购房不限套数，这一政策调整（房地产政策调整）为购房者提供了更多选择。接着是上海，只要在当地缴满一年社保，不论是家庭还是个人，外环外购房不限数量，进一步释放了购房需求。

　　从2023年开始，越来越多城市优化、调整限购政策，房地产市场调控趋于灵活。到2024年12月，北京、上海、深圳、天津和海南部分地区仍执行限购，但力度已有所减弱。一线城市的政策变化尤其引人关注，目前，广州已全面取消限购，深圳取消了外围区域的限购，核心区大幅降低限购门槛，深圳还取消了限售。上海则降低了信贷及限购门槛，并调整了增值税免征年限，为购房者减轻负担。

　　作为限购执行最严格的城市，北京和上海此次限购政策的放松，意味着全国住房限购政策整体的淡出又往前迈出重要一步。多名地产领域研究者表示，若楼市表现持续疲弱，相关城市大概率会继续推进限购调减步伐，以稳定市场预期。

　　近期，上海公布《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》（以下简称“沪六条”），内容涉及调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷、完善个人住房房产税等方面。其中上海外环外放松限购一项原文表述为：一是符合条件居民家庭在外环外购房不限套数，包括新建商品住房和二手住房。二是成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策。换言之，“沪六条”之后，购房性价比进一步提高，为购房者带来实惠。

　　从近日市场反馈来看，“沪六条”之下外环外市场冷热不均。有房产中介称咨询量显著增长，但也有中介称咨询量未有变化，并提到楼市信心不足等原因。进一步观其楼市行情，现阶段房地产进入深度调整期，上海作为全国楼市最坚挺的城市之一，其内部也呈现分化态势。根据国家统计局公布的2025年上半年全国房地产市场基本情况，70城中，上海房价表现尤为突出，其中新房价格同比上涨5.8%，领涨全国。

　　在这背后，上海新房豪宅化的倾向越发明显，拉高了整体价格水平。不过，豪宅兜底、均价走势全国领先的背后，上海楼市也存在局部遇冷。长期关注和投资上海楼市的贺贺告诉记者，近年来上海价格坚挺或上扬的房子主要位于核心地段，但大部分上海房子价格回到了2016年。以环线为维度来看，上海外环外量价承压较为明显，面临较大去化压力。

　　根据公开数据，上海外环外一手房套数占全市近八成，是上海新房供应的主战场。不过，截至2025年7月末，上海新建商品住宅去化周期为13.3个月，其中外环外去化周期为17.6个月。楼市分化加剧下，根据房产交易平台链家数据，“沪六条”发布当天，当地新房咨询量增长显著。不过从业者感受不一，老谢告诉记者，“沪六条”前后他收到的咨询量并没有变化，因为本次外环外并没有全面放开限购。

　　再从外环外三类主要购买力分析，刚需群体方面，“沪六条”放开外环外购房数量，对他们而言并没有任何变化，不过叠加公积金政策的调整，将有效撬动已有购房准备者加速购房进度。基于此，外环外优质板块迎来明显热度提升。改善群体来看，本次外环外不限购，将撬动已有住房的改善群体到外环外购置更新、更大、配套较好的房子。不过从上海不同区域居住品质和受众偏好来看，这类买家非常少见。

　　再者就是投资群体，在当前外环外楼市走向下，叠加上海的房地产税政策，投资住房等待升值的时期已经结束。投资群体更倾向选择外环内或者外环外少数热门板块。“北上深或将继续放松限购”成为市场关注焦点，北京五环外放松限购政策后的楼市表现，成为购房者对上海外环外放松限购后的楼市走向的参考。从调整力度而言，上海与北京限购放来力度相当。

　　房地产短期看政策，中期看土地，长期看人口。从区域经济和城市未来发展潜力来看，上海经济活力强、人口吸引力大，且配套政策调整，市场预期相对稳定。基于此，靠近轨道、有产业支撑、配套完善的片区会涌入较多购买力。整体来看，不论北京还是上海，现阶段限购松绑只针对外围区域，能带来的购买力还是比较有限的。从全国层面来看，住房限购已经在大部分城市取消，目前仍然在执行限购政策的城市仅有北上深和三亚、海口。

　　上述多位房产研究者皆认为，现阶段城市或城区仍然实施限购的本质原因是当地政府判断认为当地楼市仍处于供不应求的阶段。接下来伴随着房地产变化，北上深放宽限购的步伐大概率将持续推进，为房地产市场注入新的活力。（文章来源：时代周报）