2025上半年，土地市场表现如何？克而瑞报告显示，上半年全国300城经营性土地成交规模同比下降8%，但得益于优质地块的出让，土拍平均溢价率9.2%，同比增加了4.8个百分点。

　　土地市场“腾笼换仓”“缩量提质”背后，反映了我国房地产发展阶段的变化。因新建商品房销售规模收缩、存量房地产用地规模维持高位，我国新增房地产用地减少，政策发力重点放在“去库存”上。

　　不久前，国常会提出，要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，进一步优化现有政策，更大力度推动房地产市场止跌回稳。这一表态，被业内视为房地产去库存、盘活存量的新一轮政策信号。

　　业内表示，地方政府对土地供应“控量提质”、加上土地收储的全面推进，两大举措将是促进房地产库存下降的重要抓手。

　　土地出让“缩量提质”

　　在房地产行业出现“供大于求”的情况下，我国土地供应节奏也适时调整。截至6月20日，全国300城经营性土地成交规模2.5亿平方米，较2024年同期下降8%，再度刷新历史新低，土地供应整体“控量”。

　　不过，地方政府在控制土地供应规模的同时，进一步提升供地质量，上半年土拍平均溢价率增至9.2%，同比增加了4.8个百分点。

　　期内，上海、北京、杭州、成都等城市，均出现土地高溢价出让，其中成都有地块土拍溢价率达到75%，杭州也频繁出现溢价率超50%的土地。

　　核心城市优质地块放量，带动房企投资显著回升，央国企是“主力军”、民企重回竞争，城投公司也未退场，多个城市的城投公司，都出现在房企新增货值榜单中。

　　日前，湖南省长沙县便底价出让了12宗土地，而拿地企业名单中，仅长沙县星峰建设工程有限责任公司、长沙顺展开发建设有限公司，这两家企业均为当地政府实控的平台公司。

　　在近几年的土拍，城投、平台类公司一直扮演着极其重要的角色，“托底”拿地的情况屡见不鲜。

　　克而瑞数据显示，2021年～2024年间，城投拿地比重始终维持在50%以上，2024年达到顶峰，占比达到64%，比2021年增长30个百分点。2025年一季度占比为50%，较去年同期下降6个百分点，但依然保持相对高位。

　　申万宏源表示，此前地产承压背景下，城投平台承担起了大量托底拿地任务，2020年～2024年，城投托底拿地金额达9.37万亿元。

　　部分民营企业也在上半年悄然出手，其中一类是主业为房地产，并在所在区域持续深耕的民营房企；一类是实业类公司，看到了房地产的一些机会；以及房地产产业链条上的企业，比如贝壳旗下的贝好家。

　　不容忽视的存量

　　受土地供应控量的影响，房地产行业的整体供求也有所改善。2025年上半年，受供给节制等因素的影响，狭义库存处于下行通道，2025年5月末百城商品住宅库存量4.63亿平方米，同环比齐跌。

　　此外，还有另一指标广义库存量，后者统计范围更广，指可销售房屋量和涉宅用地施工量之和，包括已拿地未动工项目、已动工未拿销证的项目。

　　相较于短期改善的狭义库存而言，行业广义库存依然不容忽视。上述机构表示，此前各地出让了大量城投托底地块，其中不少地块虽然并未开工，不会在短期内影响板块库存，但仍会影响市场中长期供求预期。

　　数据显示，城投2021年拿地项目的开工率为48.9%，2022年、2023年、2024年开工率分别为40.8%、26.5%、8.5%，实际开发进度较为缓慢。

　　在业内看来，相较于传统开发商，城投的开发能力、专业程度并未同步跟上；同时，因核心城市的地块不乏企业争抢，城投托底拿下的土地，多为三四线城市的土地、或者核心城市的郊区地块，质量可能并不好。

　　从拿地目的看，不少城投公司本意便是“托底”，未有进军开发之意。因此在开发能力不足、以及低迷的市场环境中，开工意愿和动能均相对较弱。

　　同策研究院联席院长宋红卫表示，国家对地方平台公司有“红线”要求，部分城投拿地属于正常投资，尤其是跟城市更新相关的项目，近年来城投介入较多，也有部分公司用作抵押融资用途。

　　整体而言，易居研究院表示，当前不少城市仍面临着库存压力，盘活存量资源、优化土地配置，是当下稳楼市的当务之急。

　　如何“降库存”

　　日前，国务院常务会议指出，要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，进一步优化现有政策，更大力度推动房地产市场止跌回稳。

　　上述重磅表态，被业内视为存量盘活政策有望继续发力的信号。

　　针对存量房地产用地利用难、转让难、收回难等问题，自然资源部会同国家发展改革委等部门，去年也研究出台了妥善处置闲置存量土地的18条政策措施，通过适度“松绑、放活、让利、简化”等政策助力盘活。

　　数据显示，截至今年4月底，已有2.4万宗、9.08万公顷的存量房地产用地，纳入妥善处置闲置存量土地“一地一策”清单；2024年3月31日之前供应的房地产用地已经下降19.1%，政策成效逐步显现。

　　自然资源部介绍了多个存量盘活的方式，比如合理调规，激活企业开发意愿，释放存量土地价值；规范收回、等价置换，避免土地长期闲置浪费。

　　对拿地“大户”城投等地方平台来说，存量土地盘活也有几个重要方式。其一是寻求代建合作，近年来，房地产代建行业兴起，背后一大原因便是城投公司拿地后难以独自开发。而那些资质较差的土地，便需要借助政策支持来处理。

　　去年下半年，中央多次重磅会议宣布，“允许专项债券用于土地储备”，土储专项债正式重启，可用于支持地方政府回收符合条件的闲置存量土地。

　　据中指研究院最新数据，截至今年6月25日，全国各地公示拟使用专项债回收存量闲置土地的数量超3700宗，总用地面积约1.96亿平方米，总金额超4700亿元，其中7个省市已发行专项债超960亿元，占比约20%。

　　从目前专项债收储的情况看，城投/城投子公司、地方国企存量闲置未开发土地是主要收储对象，民企/混合企业占比较低。截至4月17日，涉及城投/城投子公司、地方国企土地的收购金额占比达91.35%。

　　克而瑞表示，地方政府对土地供应“控量提质”、加上土地收储的全面推进，这两大举措，将是促进房地产库存下降的重要抓手；此外，中央财政对地方债务指标的宽松，也将为地方持续缩减供地规模提供支撑。

　　中指研究院则建议称，收回能够产生增量价值、实现资金平衡的存量闲置土地，是地方政府当下着力收购的重点。在城市选择上，可优先聚焦核心城市，让有限的资源发挥更大的效果；在企业类型上，要避免地方政府与国企平台内部循环，加大对民企支持力度，促进收回的土地形成有效供给。

（文章来源：第一财经）