北京楼市的各个区域正在呈现出各自不同的销售特征。其中，朝阳奶西板块一度风头无两，超越新北苑、东坝，成为朝阳“千万元”级别改善房的首选之地。然而，近年来板块热度逐渐降温，相较于前期去化较好的项目，金隅望京云尚和北京城建望京国誉府的去化速度明显放缓。

　　业内分析人士指出，过去北京优质地块相对较少，望京市场整体火热，带动了奶西板块的升温。如今，海淀等更加优质的区域推出了众多地块，奶西板块的光环逐渐褪去。同时，奶西板块的降温也与当前市场整体情况有关。

　　值得注意的是，截至目前，奶西板块项目的售价依然坚挺。多个项目均明确表示，目前并无降价计划。然而，有中介认为，在当前市场环境下，板块内项目仍存在降价的可能性。

　　销售放缓

　　开发之前，奶西仅是一块默默无闻的“荒地”。然而，随着开发商接连在奶西拿地，这块区域一度热度高涨。

　　截至目前，整个奶西片区已开发了四个商品房项目，均以“望京”命名，具有明显的望京外溢属性。

　　近日，《华夏时报》记者实地探访了奶西地块。四个住宅项目紧密相连，一字排开，项目间的道路尚未完全通行。除了较晚开发的城建国誉府尚未完成外立面装修，其他项目已不同程度呈现实景。整个片区工程机械繁忙施工，多处正在平整土地、埋设管道、搬运建材。

　　片区西南侧紧邻高层回迁房与商品房混合的大型小区东洲家园。片区南侧正在修建高层公租房与商品房混合项目。据贝壳App监测数据，东洲家园4月挂牌价为44960元/平米，约85平米的两居室，挂牌总价约350万元。

　　定位高端改善的“奶西兄弟”们，单套户型面积多超100平米，单价均超8万元/平米，总价多在1000万元以上。其中，金隅望京云尚指导价为8.5万元/平米；北京城建望京国誉府的期房指导价为8.9万元/平米，加上约6000元/平米的可选精装包，近9.5万元/平米。

　　相较于早期两个项目接近售罄的情况，后来者北京城建望京国誉府和金隅望京云尚的去化速度较慢。北京城建望京国誉府备案名望誉佳园，总户数298户；金隅望京云尚备案名为云望雅园，共计472套房源。截至5月29日下午3:00，望誉佳园签约106套，成交均价为90110.24元/平米；云望雅园已签约144套，成交均价为82840.59元/平米。

　　按公布的网签数据来看，北京城建望京国誉府和金隅望京云尚的去化率分别为35.6%和30.5%。不过，5月16日，金隅望京云尚现房入市，项目公众号宣称开盘取得了11.6亿元的销售业绩。网签数据具有滞后性，截至6月3日，金隅望京云尚的现房销售尚未反映到网签数据上。

　　位置“不如海淀”

　　当前市场下，购房者越发“挑剔”。记者注意到，虽然不少购房者被板块内项目的低密改善、铝板外立面、园林设计等亮点吸引，但仍有购房者因地块交通问题而放弃。有人在社交平台小红书上分享称，“这里还不如孙河，孙河好歹有个地铁。”还有人称：“地铁我可以不坐，但你不能没有。”

　　整个板块距离最近的地铁站17号线清河营站约1.6公里，距离14号线来广营站约3.2公里。记者走访发现，目前地块附近连接来广营等地的部分路段较为狭窄，尚未设有非机动车道，发生了电动车和小汽车碰撞事故。

　　“先规划后开发”的路径，并没能确保所有购房者对这里持有信心。一位退房者向《华夏时报》记者表示，除了距离地铁较远，选择退款还因为后期规划具有不确定性，新房卖完热度退却后，这里可能成为“寂寞富人区”。一位购房者表示望京云尚非常接近“梦中情房”，但还是因为区位退缩，最终选择了海淀的中海富华里。

　　新房中介张肯（化名）对《华夏时报》记者表示，奶西板块可能需要一些时间发展，估计2030年到2035年才能成熟。

　　另一位新房中介陈忠（化名）表示，相比更东北边的项目，奶西板块位置、商圈、交通等都比较好，地段不可复制。但是作为较早开发的项目，并未完全按照好房子标准建造。

　　截至目前，奶西未再有新的住宅地块出让，短时间内不会受到区域内“好房子”项目入市的冲击。然而，整个区域仍受到北京总体市场行情的影响。

　　中原地产首席分析师张大伟指出，过去北京优质项目相对较少，望京市场整体火热，带动了奶西板块的升温。现在海淀等更加优质的区域推出了众多地块，奶西虽然是朝阳好的位置，但不如海淀。

　　销售：没有调价计划

　　“整体市场也不如之前。”张大伟感叹道。合硕机构首席分析师郭毅也向《华夏时报》记者表示，现在市场整体不佳，项目去化较慢与项目本身关系不大。金隅望京云尚和望京国誉府推出实景示范区后，品质呈现不错，销售速度有所提升。

　　目前，奶西板块内在售项目价格依然坚挺。金隅望京云尚销售顾问表示，项目价格没有大的调整计划，成交价在8万元/平米到8.6万元/平米之间。奶西板块兑现程度、产品品质、产业环境较好，客户群体优质，因此项目价格未进行调整。并表示项目往东走的道路可能有拓宽计划。

　　北京城建望京国誉府的销售顾问也明确了项目没有调价计划。该销售人员表示，项目是工业简装，但客户可选约6000元/平米的精装包。项目单价约为89000元/平米，基本与指导价持平，仅部分特价房价格能达到8.2万元/平米。

　　不过，在张肯看来，奶西板块的优势主要是距离望京较近，适合望京居住人群考虑换房。未来产业发展较好，附近有公园，也有引进学校。然而，目前片区新房价格较高，部分配套不足，仍有降价可能。

（文章来源：华夏时报）