随着宏观经济波动和房地产政策影响，我国的酒店投资市场正逐步从增量扩张转向存量优化阶段。这一过程标志着酒店行业进入了一个新的发展阶段。

　　据仲量联行数据显示，近年来，中国内地酒店市场迎来了投资活跃期。从2015年至2024年，中国内地酒店投资交易额累计达到约1685.4亿元，年均成交额稳定在139.4亿元左右。尤其在2024年，中国酒店投资占比达到了投资市场中的10.7%，这一比例创下了近年来的新高。

　　在酒店投资市场中，一线城市酒店资产因其独特的抗周期能力和复合价值，成为了资本追逐的热点。过去十年间，超过60%的酒店交易集中在一线城市。与此同时，新一线城市也逐渐崭露头角，成为内地酒店投资市场的新蓝海。与2015—2019年相比，2020—2024年新一线城市酒店投资交易额占比增加了6个百分点。

　　受宏观经济波动及房地产深度调整期等因素的影响，部分酒店资产持有者面临现金流压力，因此选择剥离非核心资产以盘活流动资金。这一背景下，大量优质酒店资产涌入投资市场，吸引了众多境内外投资人的关注，进而推动了大宗交易额的不断攀升。

　　仲量联行酒店及旅游地产事业部大中华区副总裁魏骏亚指出，存量时代的价值重构，实质上是对资产价值认知和资本配置效率的系统性升级。面对一线城市的抗周期能力和新一线城市的增长潜力，投资人需要在区位价值、现金流稳定性、改造可行性等多个维度上建立更为精细的评估框架。同时，市场分化带来的估值落差与运营风险，也要求投资人不断提升资产筛选与风险管控的专业能力。

　　酒店投资市场活跃度显著提升

　　近年来，受宏观经济因素和房地产政策的影响，部分酒店业主为了盘活资产、降低计息负债，选择剥离非核心资产以缓解杠杆压力。这一举措使得大量优质酒店资产进入投资市场，吸引了境内外投资人的广泛关注。仲量联行数据显示，近年来大宗交易额逆势攀升，继2017年万达—富力资产包交易后，中国内地酒店投资交易额在2023年再次创下历史新高。

　　从投资热点来看，一线城市仍然是投资者关注的焦点。仲量联行分析认为，一线城市核心区位的土地稀缺性为酒店资产的长期增值提供了有力支撑。同时，商务与文旅双轮驱动效应显著，使得一线城市酒店运营表现提升动能充足。此外，随着中国免签政策的放宽和入境旅游市场的强劲复苏，以及本地“微度假”理念的深入人心，一线城市酒店的投资信心进一步增强。

　　与此同时，新一线城市如杭州、成都、重庆、西安等也展现出了强劲的投资吸引力。这些城市拥有丰富的旅游资源、成熟的基础设施以及不断提升的城市能级，迅速吸纳了国内旅游需求并推动了酒店经营表现的逆风攀升。

　　过去十年间，市区酒店交易额占总交易额的70%以上。这主要是因为投资人倾向于选择市区酒店，基于其稳健的市场需求、优越的地理位置、多元化的客户群体以及品牌与连锁化趋势等因素的综合考虑。然而，值得注意的是，与2015—2019年相比，2020—2024年市郊和远郊酒店的交易占比明显增加。这得益于城市化的推进和产业园区的建设，使得市郊和远郊地区逐渐成为新的居住和工作中心，进而吸引了部分酒店投资人的布局。

　　投资风险规避备受关注

　　随着酒店投资市场的不断增长，风险问题也日益凸显。

　　仲量联行与中伦律师事务所联合推出的《中国酒店投资的全周期策略：从酒店资产收购到退出的关键决策路径白皮书》指出，在酒店投资交易中常见的法律风险点包括物业权属瑕疵、共有设施权属划分、经营证照合规性以及酒店管理合同解除等问题。此外，境外投资人在将其所持有的内地酒店项目公司的股权出售给内地买方时，还需额外关注跨境支付限制等风险。

　　为了规避这些风险，合法终止现有酒店管理合同时应尽量避免违约赔偿，并提前评估合同条款以制定谈判策略。同时，通过交易结构创新重构跨境风险分配秩序、利用税务合规工具对冲隐性成本以及推动资本退出从“流程可行”向“价值最优”进阶等措施也是必不可少的。

　　中伦律师事务所合伙人纪超表示：“酒店投资交易的法律风控不仅关乎合规底线，更是交易价值的关键变量。”

　　此外，酒店资产退出路径的创新也为行业注入了新动能。虽然目前酒店类资产尚未被纳入公募REITs的底层资产范畴，但随着市场政策环境的持续优化，公募REITs有望成为未来酒店行业创新性资产退出的新选择。这将为酒店行业开辟证券化退出新路径，有效提升存量资产的流动性和价值。

　　仲量联行酒店及旅游地产事业部大中华区董事总经理周涛认为：“中国酒店投资市场正经历从增量扩张向存量优化的结构性转型。投资人需紧跟市场趋势，通过专业估值、动态定价和合规交易流程实现资产价值最大化。同时，酒店投资市场参与者还需关注城市更新政策下的资产盘活机遇以及公募REITs等创新性退出路径的搭建，以推动酒店资产全生命周期管理的专业化与资本化升级。”

（文章来源：中国经营报）