21世纪经济报道记者吴抒颖广州报道

　　物业“降费”风暴席卷全国，从二线城市迅速扩展至一线城市。

　　近期，深圳、上海等一线城市的高端楼盘与物业公司就物业费降价展开协商，降幅甚至达到3元/平方米。同时，重庆、武汉等二线城市也有超过百个楼盘成功降低了物业费。

　　据中指研究院数据显示，2024年以来，物业费降费项目主要集中在二线及三线城市，如重庆、青岛、武汉、银川、成都、南昌、徐州等地，特别是去年实施物业费限价政策的城市，物业费整体降幅多在10%~40%之间，不同项目和城市的降幅差异显著。

　　当前房地产行业正处于调整期，业主与物业公司正积极协商，寻求服务与收费的平衡点。这一轮物业费调整反映了业主对物业服务品质与价格匹配度的更高要求。

　　随着物业行业市场化程度加深，物业公司面临全新竞争格局，不能再“坐享其成”。在业委会拥有更换物业权利的背景下，服务质量已成为决定企业去留的关键。物业公司逐渐认识到，需要迎合业主需求，在价格上作出让步，避免得不偿失。

　　客观而言，大规模物业费调降将使物业公司面临营收和利润持续下滑的压力。为应对挑战，多家物业公司向21世纪经济报道记者透露，将推出“可选菜单式服务”，以满足个性化需求，通过降低成本实现降费。

　　追求“质价比”平衡

　　中指研究院常务副院长黄瑜指出，物业费调降是多重因素共同作用的结果，房价、房租调整带来的连锁反应是重要原因之一。

　　在房地产市场供需结构发生重大转变的背景下，部分城市房价和房租显著调整，考虑到房屋持有成本，业主对物业费的敏感度大幅提升，通过多种方式与物业公司协商降费。

　　以深圳多个中高端小区为例，物业费普遍偏高，如深圳湾一号莱佛士公寓的物业费高达33元/平方米，华润深圳湾悦府为11.8元/平方米，万科瑧湾汇则为9.98元/平方米。

　　然而，近年来高额物业费成为业主的沉重负担。深圳湾一号莱佛士公寓的业主曾因物业费过高且服务水平不匹配而拒交，引发仲裁，类似现象屡见不鲜。

　　一位深圳业主向21世纪经济报道记者表示，他们小区也在考虑与物业公司协商降费，“原因是物业费标准与服务品质不成正比。每平方米6元多的收费，保洁、安保等基础服务质量却很差。”

　　一位头部物业公司人士表示，“近期确实遇到不少因服务品质争议而要求降低物业费的情况。在平衡服务成本与业主诉求时面临两难。一方面，物业维护成本不低；另一方面，业主对服务价值的认可度直接影响缴费意愿。收缴率下降将加大企业经营压力。”

　　面对业主强烈的降费诉求，多数物业公司最终会选择妥协。一位中型物业公司负责人称：“物业费调整通常由业主方提出，物业公司缺乏主动降费的动力。近期部分项目遇到业委会降费要求，我们接受了调整方案，否则可能失去项目。”

　　“丢盘”即业委会要求现有物业公司撤出，重新选聘。随着物业行业市场化推进，竞争加剧，为拿下潜在项目，物业公司“带资进组”、“主动降费”现象频现。

　　因此，对物业公司而言，不会与业主对立，通过合理调整收费标准维持项目续约是更明智的选择，符合长远利益。

　　降费保市场

　　当前，物业公司宁愿降费也不愿丢失阵地，核心在于行业整体经营压力。进入存量竞争阶段后，多数企业增长乏力，丢失项目将危及“基本盘”。

　　中指研究院数据显示，2024年中国物业服务百强企业毛利润均值为3.19亿元，同比下降1.34%；净利润均值为7990.71万元，同比下降4.71%，毛利率和净利率持续下滑。

　　同时，百强企业2024年利润率整体下滑，毛利率均值为19.87%，较上年下降0.98个百分点。基础物业服务、增值服务及创新型服务毛利率均下降；净利率均值为4.98%，首次降至5%以下，较上年下降0.43个百分点。

　　利润微薄，物业公司必须寻求创新，部分企业已率先给出应对方案，通过创新服务模式和优化运营效率应对困境。

　　以万科物业为例，其推出“智选”产品，将服务选项和定价权交给业主，实行“弹性定价”。

　　据万科物业市场管理合伙人邹明介绍，“智选”梳理了小区95个服务空间、1530个作业对象，共计508项服务事项。其中158项为底线要求，包括法律法规规定和万科物业自定原则；350项为可选服务，业主按需选择。

　　万科物业的模式或将得到更多同行效仿。

　　21世纪经济报道从三家头部物业公司了解到，为应对降费趋势，它们正系统性优化服务标准与定价体系。其中一家总部人士表示：“业主参与定价能提升服务透明度，建立更合理的收费机制，提高收缴率。”

　　从推动行业良性发展角度看，物业公司应提升服务品质与品牌价值，通过差异化竞争赢得市场认可，避免价格战。

　　黄瑜建议，物业公司应聚焦服务品质提升，避免无效竞争。通过服务标准化、智能化科技应用等增强业主满意度和忠诚度。同时，优化成本结构，提升运营效率，加强品牌建设，提升市场竞争力。

（文章来源：21世纪经济报道）