2025年第一季度，成本驱动型需求继续成为上海办公楼市场的主要推动力。4月9日，仲量联行发布2025年第一季度上海房地产市场回顾与展望，仲量联行上海商业地产部总监黄臻指出：“新增供应不断入市，业主方为维持出租率，持续在租金让步和提供激励措施上下功夫。”

　　本季度，租金下调及业主方提供的优惠政策促进了搬迁和升级需求，上海全市净吸纳量达9.1万平方米，其中，中央商务区净吸纳量约为4.62万平方米。仲量联行上海商业地产部资深董事江苏称：“金融与专业服务业的内资企业抓住了当前的租赁窗口期。”非中央商务区净吸纳量约为4.5万平方米，租金下行吸引了不同行业的租户调整租赁策略，甲乙级项目间租金价差缩小，更多乙级办公楼和郊区租户考虑升级至甲级办公楼。

　　在供应端，2025年一季度，上海有三个甲级办公楼项目竣工，总面积18万平方米。其中，中央商务区两个项目入市，总面积8.6万平方米，导致空置率升至16.7%，环比上升0.3个百分点。非中央商务区一个项目交付，总面积9.4万平方米，大量项目竣工加剧了供应压力，非中央商务区空置率同比上涨0.2个百分点，达29.2%。

　　租金方面，上海办公楼市场一季度仍处于下跌趋势，中央商务区租金环比下降2.2%，非中央商务区环比下降2.6%。

　　零售业务方面，2025年一季度，上海零售租赁放缓，多数品牌持谨慎态度。在此背景下，上海一季度零售租金整体下行，核心商圈首层平均租金环比下降1.4%至43.5元/平方米/天；非核心商圈首层平均租金环比下降1.6%至15.2元/平方米/天。

　　尽管市场情绪谨慎，部分业态租赁势头依然稳健。黄臻表示：“运动服饰、潮玩及二次元、宠物产品及服务、VR娱乐体验和平价餐饮在一季度保持积极扩张。”他预计，在“促消费”政策下，运动服饰、娱乐体验、潮玩品牌等业态的零售租赁将保持活跃。未来，新兴消费趋势如情绪价值赋能、品质生活方式升级等，将持续推动相关业态租赁需求增长。

　　投资市场方面，2025年一季度，上海商业地产投资市场共成交24宗资产，累计成交114.6亿元人民币，环比增长20%，市场回暖。成交结构呈现两大特征：一是单体规模缩小，小规模项目成主流，5亿元以下项目占比高达74%；二是成交主要由高净值人士和企业买家主导，占比67%，其灵活决策提升了资产流动性，推动市场活跃度。

　　本季度，长租公寓资产占比34%，首次超过办公资产，成为成交金额最高的类别。随着大型社区型长租公寓项目入市，保险机构对这类资产的投资热情升温，带动长租公寓交易市场活跃。办公资产占比29%，位居第二，零售地产（27%）紧随其后。

（文章来源：证券时报网）