2025年一季度，房地产行业迎来了债务重组的关键窗口期。

据克而瑞不完全统计，截至今年2月底，已有59家出险房企在债务重组或破产重整方面披露了进展，其中39家房企披露了债务重组情况，13家完成了全部或部分的债务重组。进入3月后，房企重组进程显著提速。3月13日，世茂集团发布公告称，境外债务重组计划已获批，并已达成所有计划条件；3月17日，龙光公布其整体境内债务重组方案，本金余额合计219.62亿元。

然而，重组进程的加速仍难以掩盖行业内部的巨大差异。头部房企凭借优质资产与政策资源，成功撬动债务困局，而部分中小房企仍在债权人清盘申请与资产贱卖中艰难挣扎。

行业分化加剧

在政策与市场信心的双重推动下，部分头部房企已探索出多条突围路径。龙光集团提供了实物资产抵债和财产权信托份额抵债两种模式，世茂集团则为债权人提供了短期、长期工具及强制可换股债券等选项。

与头部房企形成鲜明对比的是，中小房企既要应对债权人提高的担保要求，又面临三四线城市资产贬值导致的处置困境。如正荣地产，于2022年2月宣告美元债违约，重组进程一再拖延，最终在今年1月宣布境外债务重组支持协议失效。

分化背后的核心在于资源差异，头部房企持有核心城市硬资产，抵债价值易获认可；中小房企项目多位于三四线城市，去化难度大，丧失债权人信任。

在发债端，据克而瑞数据，2024年国央企发债量同比下滑29%，民营企业大幅下滑82%，混合所有制房企发债量也大幅下降。各类房企发债量均大幅下滑，但民企降幅最大。

“展期＋削债”成趋势

本轮债务重组呈现策略性转变。相较于过去以展期为主的模式，当前房企更倾向采用折价赎回、强制转股等手段减负，“展期+削债”成为趋势。

如碧桂园发布的境外债重组公告，旨在减少境外债务最多116亿美元，债务到期时间延长至11.5年，加权平均借贷成本降低至每年约2%。融创中国的债务重组方案也成功削降了超过50%的境内公司债务。

东方证券分析认为，偿债压力较大的房企将加速债务重组进程，且削债比例提高可能是普遍趋势。除了债务重组，调规、换地也有助于房企提升市场竞争力，加快销售去化，回笼资金，但销售端改善需要过程。

另外，由于出险企业现金流紧张，优质资产不多，“债转股”成为房企重组的标配。

政策支持力度空前。2024年房地产融资政策进一步宽松，政策端通过“白名单”机制、银团贷款、债券融资工具等组合拳，为房企注入流动性。

金融监管总局数据显示，2024年“白名单”项目审批通过贷款超5万亿元，全年累计处置不良资产超3万亿元。去年10月以来，央行推出专项再贷款支持政策性银行收购存量土地，地方政府通过专项债回收闲置土地。

3月19日，自然资源部、财政部联合发布通知，明确运用地方政府专项债券支持土地储备有关细则，更好发挥专项债券稳经济、促发展的积极作用。

通过专项债收储，地方政府可回收企业无力开发的闲置地块，改善房企流动性压力，同时减少土地供给量，降低库存，促进市场止跌回稳。

不过，政策支持虽为房企赢得时间，但债务重组后能否真正“上岸”，仍面临多重挑战。如境外债重组进程中，优先级债权人与普通债券持有人诉求差异大。再如资产处置与再融资难题，核心资产多被质押或查封，处置周期长、折价率高。

此外，房地产行业尚未走出弱周期，市场下行压力依然存在。2025年房企债务到期规模达5257亿元，其中三季度是偿债高峰，到期规模达1574亿元。若销售市场长期低迷，已重组的房企仍将面临债务再次违约。

东吴证券研究指出，2025年或迎来房企债务重组高峰，部分房企有望通过债务重组度过短期现金流危机。

而在短期现金流压力缓解后，中长期仍需依靠自身实现稳定经营并逐步增长，具备优质商业资产及多元化布局的房企，有望率先实现经营修复，并借助REITs重启融资通道。

（文章来源：界面新闻）