2024年是高端住宅市场的“大年”，这一趋势在2025年仍在持续。近期，青岛、上海、合肥、成都等多个城市的高端住宅项目，尤其是“地王”项目，纷纷有新进展，引发市场广泛关注。这些“地王”项目有的公布了最新规划，有的发布了案名，成为市场焦点。

在过往的地产周期中，“地王”对开发商来说喜忧参半。有的“地王”项目拿地成本过高，叠加市场价格调控，入市节奏缓慢；而有的则遇到市场热销周期，项目入市快、去化好。当下，能被房企拍到“地王”价的项目，大多位于核心城市的核心板块。克而瑞指出，高能级核心区域的高价土地，在当前市场背景下，去化和盈利反而更有保障，已成为房企的头号“避险湾”，也是地方政府“稳定市场、优化增量”的重要抓手。

多个“地王”项目近期取得新进展。据中指研究院统计，2024年土地市场虽然整体成交缩量，但局部市场高热，频繁出现“地王”项目。北上深杭仍是房企重点“补仓地”，广州、成都、合肥的优质地块吸引众多房企踊跃参拍。其中，一线城市住宅用地土地出让价款占比显著提升。

以青岛为例，去年6月拍出的崂山王家村地块，经过364轮竞拍，最终由青岛海业益佳地产开发有限公司以总价18.87亿竞得，刷新青岛楼面地价新高。今年2月，该项目规划方案公布，命名为柏悦府，将建设高端住宅和配套楼，配置大露台、空中花园等特色设计。同样，在上海，去年8月绿城以总价48.05亿元斩获徐汇区滨江地块，刷新全国单价“地王”纪录。今年2月，该项目案名“潮鸣东方”正式公布。

成都也有“地王”项目新进展。去年9月，成都市锦江区金融城三期H12地块经过82轮竞价，最终被贝好家以总价10.77亿元夺得，成为成都新晋楼面单价“地王”。该项目容积率2.5，建筑密度不大于25%，共规划了4栋围合布局的住宅建筑，户型均在200平方米以上。

中指研究院指数事业部总经理曹晶晶表示，核心城市优质地块竞拍出高溢价，显示出房企对市场发展看好及对其自身品牌、产品力的信心。这类项目入市后，预计将对市场信心形成支撑，带动改善型住房需求加快释放。

高端项目已成为房企的“避险湾”。克而瑞研报显示，“地王”项目多位于核心区位、配套丰富，去化表现较佳。虽然并非所有“地王”项目都能快速入市、盈利空间高，但在当前市场背景下，高能级核心区的项目去化和盈利更有保障。

2024年高端住宅市场供应及成交双双走高。据CRIC监测数据，去年30个重点城市3000万以上高端住宅成交大幅增长。上海、深圳、苏州等城市高端住宅供应大幅增加，上海更是实现倍增。2025年以来，核心城市实现热销的项目也大多为高端改善住宅。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，在当前以改善为主的消费市场中，高端项目具备一定竞争力，尤其是在主打改善的一线城市、强二线城市。不过，楼盘越贵越好卖是个别主打高端消费城市的特殊状态，不代表可以复制到其他低能级城市。

曹晶晶认为，房企普遍延续“聚焦深耕”的投资策略，核心城市优质地块竞争态势或将延续。高价地块要求更高的开发质量和设计标准，有利于推动企业打造高端产品，促进改善需求释放。未来高端改善市场竞争将更加激烈，企业投资也需保持理性。

克而瑞预计，房企“以销定产”的推盘策略短期内不会改变，整体市场热度有望高位维持，尤其是沪深杭等核心一二线城市。弱二三线城市的表现则有待观察。

（文章来源：第一财经）