当2025年的钟声即将敲响，我们回顾2024年的广州楼市，发现其从四季度开始逐渐止跌回稳。据广州中原研究发展部数据显示，2024年10月至12月，广州新房市场成交量为288万平方米，占全年成交总量的37%。二手住宅市场方面，广州市房地产中介协会的数据显示，2024年全年（统计周期：2023年12月26日至2024年12月25日），二手住宅累计网签量达到110781套，同比增长1.63%；成交面积为1104.38万平方米，同比增长1.52%。

二手房市场回暖，四季度成交量破万套

2024年12月，广州市二手住宅市场整体网签宗数达到11494宗，环比增长0.67%，同比增长17.33%；网签面积为117.16万平方米，环比增长5.56%，同比增长17.83%。至此，2024年全年二手住宅累计网签量和成交面积均超过2022年和2023年水平。

自9月底以来，楼市利好政策频出，12月全市二手住宅市场活跃度持续上升。不少业主选择降价交易，促使刚需和改善需求逐渐释放，网签量呈现翘尾行情。除从化区外，其他行政区网签套数环比变动幅度都在5%以内，外围区域环比小幅增长，中心城区环比窄幅下调。

从成交价格来看，天河区二手成交均价超过4万元/平方米，为49231元/m²，但同比下降6.7%。越秀区、海珠区、荔湾区二手成交均价在3万元/平方米以上；白云区、黄埔区和番禺区二手成交均价在2万元/平方米以上；南沙、增城、花都二手成交均价在1万元/平方米以上；从化区二手成交均价则在7000元以上。

在豪宅税取消的利好刺激下，大面积住宅成交量占比有所增长。建面144平方米及以上住宅所占比例环比增长3.70个百分点至12.25%。同时，按揭付款所占比例环比下降8.26个百分点至51.49%。

一手房市场复苏，四季度成交占全年三成七

2024年9月30日，广州全面取消限购政策后，新房市场迅速回暖。来访及认购量环比大涨104%和228%。刚需和刚改客群信心修复最快，改善置业需求持续释放。然而，高端改善客群受制于豪宅盘供应减少，置业需求延后，成交涨幅放缓。

据广州中原研究发展部数据，2024年广州整体新房首开、加推去化率为13%，同比下降7个百分点。首开去化率超过40%的项目仅占全年开盘项目的7%。这表明市场深度调整下，客户入市态度谨慎，项目之间竞争激烈，房企蓄客难度较大。

2024年楼市供求表现前低后高。上半年受经济环境、客户观望等因素影响，传统旺季节点失约。房企以去库存为主，供应减少。随着5月、9月救市政策密集出台，成交在6月、10月、11月拉动。其中，10-12月广州新房成交288万平方米，占全年成交总量的37%。全年整体成交量为776万平方米，同比下跌幅度收窄至5%，均价为36233元/平方米，同比下跌4%。

库存消化周期延长，至年末仍为24个月

自2022年以来，一手住宅成交额逐年减少。今年二手业主大幅让利的情况下，大量分流新房客户，进一步挤压新房需求。开发商采取以价换量策略应对市场变化。

回顾2024年广州楼市成交情况，6月份一手商品住宅的消化周期一度触顶26.9个月。9月末新政以来，开发商加速入市和开盘、加推步伐，9月至11月全市库存达到近两年峰值。随着10月至12月成交加速，客户回流，整体库存和消化周期稍有回落，但仍需24个月才能完全消化。

海珠、天河、黄埔等多个新盘入市刺激区域库存规模提升同比增幅超50%。从全市11区的库存消化周期看，越秀区库存量最小但消化周期最长为62.3个月；黄埔区库存量较大且消化周期较长为30.7个月；海珠区消化周期相对较短为12.4个月；天河区消化周期为25个月。荔湾区是全市唯一库存量同比下跌的区域也是消化周期最短的区域。

在11区中除荔湾区外其余10区的去化周期都超过一年。其中越秀区、天河区、黄埔区、从化区需要两年或以上的时间才能完全消化库存。

预测2025年楼市走势：谨慎乐观，二手房主导局面不变

根据中原大数据显示，在2024年全年成交的二手业主中，近六成业主出售物业后没有置业需求，四成业主则有再购房需求。其中置换占比26.3%，投资占比14.3%。预计2024年已经解套释放出近4.5万宗的改善和投资需求。

广州中原研究发展部指出，在当前市场和经济环境下，释放二手置换需求后，对2025年楼市保持谨慎乐观态度。预计全年成交量为1927万平方米左右，同比增长3%-4%。同时指出，自2023年6月起中原领先指数持续下探，截至11月份已下跌至733.7点，同比去年同期下跌16.2%，指数回归至2017年水平。

根据目前市场走势研判，2025年上半年价格止跌回升可能性偏低。楼市仍处于买家市场行业预期不强。预计2025年上半年价格将探底调整趋势以平稳微跌为主跌幅在3%左右，止跌修复节点或需在2025年下半年出现。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，四季度广州二手住宅交易量连续3个月在万套以上且12月交易量创今年新高，意味着9月底以来的新政效果一直在延续。在2025年广州二手房主导的局面依然不改。近期价格指数显示广州新房价格开始止跌但二手住房价格仍在下跌。二手住房在户型、学位、价格上的优势依然存在这是其继续主导的主要原因。

如果二手房交易循环加快对于“卖旧买新”也有一定支撑作用这将带动新房交易并对新房市场形成支撑作用。

（文章来源：南方都市报）