新华财经上海7月30日电（谈瑞）恰逢利率下行、核心资产价值调整的周期节点，以上海为代表的一线城市商业地产正迎来投资风口。多家商业地产机构发布的研究报告显示，投资型买家正积极“抄底”上海核心物业，其中不乏外地国资、险资巨头甚至个人买家。展望后市，具有长久期、低波动和现金流稳定等特性的优质标的，或将赢得更多投资者青睐，成为其“穿越周期”的必要选项。

　　恰逢其时，各路投资者积极“抄底”

　　位于上海南京西路商圈的百年地标仙乐斯广场，近日已被厦门市属国企象屿集团收入囊中。据克而瑞资管数据，象屿集团以21亿元的价格，通过股权交易方式成功收购仙乐斯广场的98.68%股权，成交单价约为3万元／平方米。

　　仙乐斯广场位于南京西路388号，前身是1936年竣工的仙乐斯舞厅（上海四大歌舞厅之一），现有建筑于2001年竣工，有商场和办公楼两大部分，是一栋集餐饮、娱乐、生活配套、办公于一体的商办综合体。

　　据悉，仙乐斯广场原由基汇资本、太盟投资以及高盛商业银行投资部门组成的外资财团持有，卖方曾于2014年拟以30亿元出售给某地产公司但交易未果，又在2023年启动整售并报价28亿元，由于产权分散、结构复杂，经历多次谈判周折才最终成交。但在近年来房地产市场震荡周期下，其最终成交价较峰值已折价三成。

　　积极“抄底”上海商业地产的不止厦门国资，昆山国资近期也以14亿元的对价，从万科手中接过了云集了众多跨国公司和产研机构的上海金桥万创中心。

　　金桥万创中心位于上海自贸区扩容板块，是万科布局上海金桥板块的首个地标性产业园区，园区内现入驻有康宁、普立万、上海产业技术研究院等企业及机构。此次交易的接手方昆山市众六资产管理有限公司，由昆山市周庄投资发展集团有限公司全资控股，而后者则分别由昆山市周庄镇人民政府持股88%、苏州市财政局持股12%。

　　在利率下行且优质资产稀缺的背景下，险资也不约而同地加大了对优质不动产的投资力度。

　　新华财经发现，根据中国保险行业协会披露的信息，以发布日期计，截至7月30日，年内已有建信人寿、平安人寿、太平洋人寿等多家保险公司发布了16份关于大额不动产投资的信息披露公告，较去年同期增幅明显。除此以外，还有不少险资通过设立基金或投资公募REITs等方式布局不动产。

　　就上海而言，友邦保险通过其参与成立的“中信金石基金·瓴寓国际租赁住房基础设施Pre-REITs基金”，投资了位于上海松江的租赁住宅柚米社区，房源共计2252套，总建筑面积超13万平方米。中邮保险作为领投机构，携手中东财团阿布扎比投资局，斥资过百亿人民币，拿下上海市静安核心区地铁上盖物业博华广场。大家保险收购包含上海闵行天街在内的四个房地产合资项目的49%股权，也于年初获得合资方加拿大养老金计划投资委员会同意。

　　多家商业地产机构发布的上半年上海房地产市场报告显示，今年上半年投资型买家积极布局上海核心物业。戴德梁行表示，上半年投资型买家成交额占比超过八成，保障性租赁住房、可散售公寓、商业地产成为热门标的。

　　值得注意的是，除了上述国资及险资机构，私人投资者也在上海大宗交易市场中占据了一席之地，尤其是在公寓／住宅板块以及酒店交易板块。上半年上海共录得3个酒店交易，全部为私人投资者购入的金额在1亿元至3亿元的精品酒店，且均为带租约出售、现金流稳定的标的。

　　穿越周期，寻机布局自有章法

　　国寿投资保险资产管理有限公司研究团队在其先前发布的研报中表示，从长久期的资产配置视角看，国内不同层级城市商业地产核心业态的全投资收益率存在差异：一线城市办公、零售、物流物业的预测收益率分别为5.7%、6.5%和7.6%；二线城市对应业态则分别为6.5%、5.9%和7.2%。

　　业内人士分析认为，在当前市场环境下，利率持续下行趋势导致传统固定收益类资产收益率不断承压走低。相形之下，具备长期稳定收益特征的核心不动产资产，如一线城市核心地段的写字楼、购物中心等，展现出相对吸引力：其资产价格的波动性显著低于股票、债券等高波动性资产；在经济不确定性时期，能依靠稳健的租金收入提供持续的现金流支持；在经济步入复苏周期时，又具备资产价值提升的潜在空间。

　　从近年全国主要城市大宗商业地产交易来看，上海占比持续领先，其优质商办的流动性具有明显市场优势。因此，各路投资者近期积极寻机布局上海的优质商业地产，正是基于对其核心价值、流动性优势和长期发展潜力的理性判断，有其内在逻辑。

　　对于下半年的上海商业地产大宗交易市场，戴德梁行认为，部分外资基金持有的折价办公项目有望达成交易，从而推动下半年办公类别在大宗交易总量中的占比回升；与此同时，前期盈利良好的实力企业也会持续将上海作为资产配置地的首选，特别是国内低息环境有望给内资买家创造良好的融资杠杆。此外，长租公寓、保障型租赁住房、商场等公募REITs底层资产，将持续受到机构投资者的关注；法拍市场则将进一步受到私人投资者的关注，特别是小金额、提升空间大的项目将成为投资主流。

　　仲量联行华东区投资及资本市场负责人孙翎也表达了相似观点。“大宗市场目前面临着一系列趋势性变化，其中最突出的一点是小规模项目的活跃度会越来越高，交易也会越来越频繁。”孙翎表示，私人买家及企业类买家正在踊跃地进入这个市场，其单体交易的金额偏好集中在5亿元以下的体量。

图为京东资产交易平台司法拍卖网页近期结束项目截图

（文章来源：新华财经）