9月最后一天，北京土拍市场以一场“冰与火”的较量收官，土地市场成为关注焦点。被誉为朝阳“压箱底”宝地的太阳宫0627地块，经过超300轮、近3个小时的激烈竞拍，最终由中建智地以43.145亿元竞得，楼面价达8.53万元/平方米，溢价率39.18%，创下今年土地溢价率新高。

　　与此形成鲜明对比的是，门头沟区一地块由电建与京西门城投组成的联合体以9.57亿元底价竞得。在业内人士看来，此次土拍进一步明晰了楼市格局，核心区域与郊区市场的分化趋势正持续深化。

　　九大房企“围猎”朝阳压箱底地块

　　太阳宫0627地块在线上报价阶段共有9轮出价，报价已达31.28亿元。进入现场竞价环节后，共吸引了中建智地、城建发展、懋源控股、招商蛇口、保利发展、建发房产、中海地产、京投发展及金隅地产9家品牌房企参与竞逐。

　　在近3个小时的竞价过程中，中海地产、京投发展、懋源控股、中建智地、城建发展等积极竞价，但在竞价后期只剩下懋源控股和中建智地，最终中建智地更胜一筹。

　　在北京资深地产评论人泽龙看来，此前朝阳土拍多为百亿起步的组合地块，中小房企乃至多数央国企都难以参与。此次太阳宫“王炸”地块体量小、总价较低，起始价31亿元，展现了朝阳楼市的活力。值得一提的是，此次竞拍房企中除了央国企，也出现了民企懋源控股的身影。

　　太阳宫0627地块之所以被称为“压箱底”地块，首要原因在于其优越的位置。该地块坐落于东北三环至四环之间，是近年来北京城六区范围内极为稀缺的住宅用地。交通条件优越，可无缝衔接地铁10号线与17号线太阳宫站，而且地块规划要求地下空间与地铁站厅直接连通，实现“出小区即进地铁”的高效通勤体验。

　　地块周边配套成熟，西侧紧邻凯德MALL大型商业综合体，步行可达太阳宫公园，并享有人大附中朝阳学校等优质教育资源。

　　太阳宫0627地块为二类城镇住宅用地，占地1.94公顷，地上建筑规模5.06万平方米，容积率2.6，限高80米。值得注意的是，在今年年初朝阳拟供地清单中，该地块规划为容积率3.0、商办占比15%的F1多功能用地。调整后，不仅容积率降至2.6，地块属性也改为纯住宅用地，公建面积明显减少，含金量显著提升。

　　此外，太阳宫板块新房供应长期紧缺，上一次住宅用地供应需追溯至2022年6月。当时，太阳宫新区D区0210-029地块经过“触顶”上限价格66.815亿元、竞政府产权触顶10%、摇号环节，最终被中建玖合摘得，开发为中建·玖合府项目，成交均价约11.85万元/平方米。

　　目前，太阳宫板块内二手房市场表现稳健：太阳公元南区挂牌价约14.6万元/平方米，红玺台约14.8万元/平方米，安馨家园、丰和园等小区价格区间为9.8万元-12.1万元/平方米。

　　门头沟区临铁地块底价成交

　　与太阳宫0627地块形成对比的是，门头沟区S1线区域组团01-12地块MC00-0605-0006地块表现平淡，由电建与京西门城投组成的联合体以9.57亿元底价竞得，成交楼面价约2.35万元/平方米。

　　该地块位于门头沟区永定镇东北角，与石景山区仅一河之隔，距S1线四道桥站约200米，属典型临铁项目。规划建筑面积4.07万平方米，容积率2.0，建筑限高45米。配套方面，周边拥有西长安中骏世界城、龙湖长安天街等商业设施，以及门头沟区中医医院、绿海运动公园等公共配套，东侧毗邻永定河，生态景观资源优越。

　　中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，当前门头沟新房市场呈现分化态势，永定镇区域新房价格约4.99万元/平方米，S1线四道桥站周边新盘均价约5.5万至6.1万元/平方米。电建地产此次拿地延续了其在门头沟区域的战略布局。去年开发的长安华曦府项目实现“五开五罄”，体现出企业对本地客群需求的准确把握与产品竞争力。基于过往开发经验与市场积累，本次再度入局有望进一步巩固其区域优势。

　　张凯认为，随着北京本轮土地成交落定，楼市格局进一步明晰，核心区域与郊区市场的分化趋势持续深化。这一趋势直接体现在房企差异化的投资逻辑上：三至四环内拥有轨道交通与成熟配套的稀缺地块备受争抢，成为实力房企维系品牌溢价与资产价值的关键；而非核心区如门头沟地块的底价成交，则彰显了市场理性的一面，更考验企业对成本、产品及开发节奏的精准把控。

　　而未来，随着土地供应持续外扩，“核心稀缺价值”与“外围性价比优势”将长期主导市场，推动北京楼市形成多层次、差异化的健康发展态势。

（文章来源：新京报）