AI导读：

2025年过半，上海写字楼市场区域分化明显，甲级写字楼量价承压，净吸纳量下滑，空置率攀升，租金下行。供应端新项目入市加剧竞争，租赁需求结构变化，生物医药行业崛起。市场处于深度调整与结构性重塑阶段，下半年供应压力巨大，区域竞争将更激烈。

　　2025年过半，上海写字楼市场依然区域分化明显。

　　戴德梁行数据显示，2025年二季度，上海甲级写字楼市场呈现量价继续承压。

　　该季度净吸纳量仅8.53万平方米，环比、同比分别下滑18.4%与67.6%。受新增供应冲击，市场空置率持续攀升，至季度末达23.6%；甲级写字楼平均租金承压下行，降至6.99元/平方米/天，环比跌幅1.9%。

　　供应端方面，二季度迎来4个新项目集中入市，为市场注入约24万平方米新增供应，核心商圈与新兴商圈各占2席。分别为浦东竹园板块的“世纪财富广场”、长宁核心板块的“AFA上海融侨中心”、浦东洋泾板块“恒基新岸商业中心”、闵行莘庄板块的“天荟云洲”，集中入市进一步加剧市场竞争压力。

　　从租赁需求结构来看，零售贸易制造与TMT行业成为租赁主力，合计占据市场半壁江山，占比分别为28%、23%。金融行业紧随其后，租赁成交占比为15%。值得关注的是，生物医药行业异军突起，凭借部分国内外知名药企的大面积搬迁成交，行业租赁占比提升至10%。

　　戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英表示，当前上海写字楼市场正处于深度调整与结构性重塑阶段，成本驱动型升级需求占据主导地位。在此形势下，区域分化趋势将愈发显著。

　　例如，部分核心区域凭借成熟的配套设施和产业集聚效应，展现出较强的抗风险能力；部分新兴板块则借助产业升级及政策红利，在细分领域孕育出结构性机遇，“企业需精准把握自身需求，综合考量区域特性，在成本控制与空间升级之间寻求最优解，方能在市场新一轮发展周期中抢占先机”。

　　下半年，上海甲级写字楼市场供应压力依然巨大，其预计三四季度将有约百万方新增供应涌入市场，徐汇滨江供应量达25万平方米，浦东前滩、长宁核心及普陀等区域也均超过10万平方米。

　　在此背景下，区域竞争将愈发激烈，租金下行压力持续，市场分化格局进一步加剧。

（文章来源：国际金融报）