2025年以来，受保租房大规模入市及居民收入预期影响，住房租赁市场供需结构有所调整，重点城市租金承压，部分长租公寓选择折价转让。根据观点指数发布的《2025住房租赁卓越表现报告》，4月重点50城住宅平均租金单价为32.29元/平米/月，环比微涨0.49%，同比下跌4.2%。连续四个月，这些城市的单月平均住宅挂牌租金均不及去年同期，显示租金增长动力明显不足。

然而，近期长租公寓频繁开业、租赁住房REITs上市火爆，业界对住房租赁市场前景依然乐观。杭州市安居宁巢投资有限公司的余佳总经理预测，未来五年，住房租赁行业将迎来利好，特别是在国有企业主导的保租房领域。

观点网向《华夏时报》记者表示，预计短期内重点城市住宅租金将持续降温或平稳运行，市场活跃度难有大幅提升，区域分化现象将持续。长期来看，随着政策支持的深化、供需结构的优化以及租房市场机制的完善，住房租赁市场有望实现更健康、可持续的发展。

保租房公募REITs热度攀升

江苏省首单租赁住房REITs项目——华泰苏州恒泰租赁住房REIT正式上市后备受投资者青睐，目前已有八支保租房公募REITs上市。克而瑞长租预计，公募REITs将成为保租房的主要融资路径，未来保租房REITs累计发行规模有望超过250亿元。

随着保障性租赁住房的加速落地和公募REITs的持续扩容，租赁企业获得了资产证券化与资本退出的新途径。首批上市的如华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT等已启动扩募进程。

例如，在2025观点住房租赁大会上，招商伊敦华东区域总经理表示，保租房公募REITs发行后，公司明确了“以退定投”的投资战略，将持续关注保障性租赁住房的拓展机会。

华夏基金华润有巢REIT也于2024年11月申请扩募，拟购入资产为有巢上海马桥项目。公募REITs市场火热，为租赁行业稳健发展注入了新动力。

重点城市租金增长乏力

近年来，政策对住房租赁的大力支持推动了保租房与市场化长租公寓的共同发展，资本重新关注租赁市场。然而，住房租赁行业在迎来新机遇的同时，也面临挑战。

国家金融与发展实验室特聘高级研究员邵宇指出，当前正处于转型的关键期，内外调整均面临高要求。观点指数的监测数据显示，2025年4月，重点50城住宅平均租金单价环比微涨0.49%，同比下跌4.2%，连续四个月不及去年同期水平。

报告分析认为，保租房入市增加了租赁房源供给，平抑了市场租金；同时，经济不确定性导致居民收入预期下降，租客对租金价格更加敏感，进一步削弱了租金上涨动力。

尽管如此，业界对住房租赁市场未来仍持乐观态度。租赁企业正加强品牌建设、提升运营能力，以在市场中脱颖而出。

（文章来源：华夏时报）