近日，北京和上海两地政府相继出台楼市新政，宣布将于2024年12月1日起正式取消普通住房与非普通住房的划分标准。新政规定，对于个人购买的家庭唯一住房，若面积在140平方米及以下，契税将减按1%征收；面积超过140平方米的，契税则减按1.5%征收。此前，两地对于140平方米以上的住宅，根据持有年限的不同，契税征收比例在1.5%至3%之间不等。

　　长期以来，140平方米以上的非普通住宅契税较高，这主要源于房地产政策在城镇化高速发展阶段的导向作用。为满足居民的基本居住需求，政策并不鼓励开发过多的大户型住宅。因此，各地普遍实施了“70/90”政策，即新建住宅小区中，90平方米以内的住宅需占比70%以上。

　　除在新建小区的规划设计上进行限制外，对140平方米以上住宅征收更高的契税，也是限制大户型住宅开发的一种手段。然而，随着城镇化进程的推进，截至2023年底，我国城镇人均住房建筑面积已超过40平方米，城镇居民的基本居住需求已得到满足。因此，当前房地产市场应向改善型需求发展。

　　若继续沿用之前的限制措施，将不利于改善型住房需求的释放。事实上，多地已取消“70/90”政策限制，为开发商兴建大户型住宅扫清了政策障碍。对于大户型住宅的买家而言，契税的降幅虽看似微小，实则意义重大。因为改善型客户在购置新房时，往往需要卖掉旧房。若旧房面积超过140平方米，接盘人需承担较高的契税。以京沪等地为例，这类住宅的平均房款高达2000万元，1%的契税即达20万元。契税的降低有助于交易的达成，促进房主顺利进行改善型置换。

　　此外，房地产改善型需求得到重视，也体现了观念的升级。过去，房地产政策的指导思路是“普惠”，旨在让尽可能多的家庭有能力、有意愿购房。然而，对于少数购买力更强的家庭，政策不仅鼓励不足，反而有所限制。此轮新政的推出，表明监管部门已开始重视这类需求和市场。

　　尽管如此，目前仍有一些阻碍改善型购房需求的限制未能破除。例如，不少城市住宅用地仍存在容积率限制，不允许开发容积率低于1的产品，而容积率低正是改善型住宅的重要特征。此外，房地产交易中的20%差额增值税也是阻碍二手房交易的一个痛点。若能打通这一痛点，二手房交易将更加顺畅，更多业主愿意交易，改善型需求也将得到进一步释放。从这些角度来看，政策的优化仍有待加强。

（文章来源：每日经济新闻）