在一系列政策利好推动下，今年一季度，房地产市场总体呈现筑底企稳态势，重点城市新房、二手房成交同环比均有显著增长，3月更是出现了局部“小阳春”行情。与此同时，住宅用地土地出让金同比增长两成，平均溢价率创下2021年下半年以来新高，核心城市优质地块土拍热度持续高涨，多个城市成交楼面价刷新记录。

业内人士预测，随着二季度各项政策加速落地，新房市场成交规模有望继续呈现弱复苏态势，成交量或将超越一季度水平；二手房市场则将延续稳中有增的趋势，回暖程度预计将超越新房市场。大中城市房价有望迎来更多积极信号，核心城市土拍热度预计将维持高位，高总价、高溢价地块成交将成为常态，土地市场的持续回暖也将进一步提振购房者信心，助力2025年房地产市场加快企稳。

重点城市楼市成交回暖

今年一季度，房地产市场总体运行平稳，市场止跌回稳取得初步成效。新房市场方面，中指研究院数据显示，春节后市场交易回归常态，一线及部分核心二线城市市场修复更为突出。截至3月27日，深圳新建商品住宅网签成交面积同比增长超80%，上海、广州、杭州、宁波、南京等城市同比增长均超过20%。从重点城市成交结构来看，改善性需求成为新房市场的重要支撑，120平方米以上户型成交占比有所提升。

克而瑞研究中心数据也显示，一季度楼市成交筑底企稳。虽然1-2月因传统春节假期影响，成交规模出现季节性回落，但整体成交规模基本与去年持平。进入3月，随着供给放量和房企营销力度加大，楼市迎来局部“小阳春”行情，30个监测城市成交规模环比大涨85%，同比增长7%。

二手房市场方面，在“以价换量”策略推动下，春节后核心城市成交活跃度持续提升。据中指研究院统计，截至3月27日，深圳、杭州二手房成交套数同比增长约六成，北京、上海、成都同比增长均超过30%。3月截至27日，一线城市中，深圳二手房网签成交套数同比增长57%，北京、上海同比增幅均超过30%；二线城市中，杭州同比增长76%，成都、厦门成交同比增幅均超过30%。

核心城市土拍热度高涨

楼市成交热度逐渐传导至土地市场，今年以来，核心城市优质地块竞拍热度持续高涨。据中指研究院初步统计，截至3月27日，300城住宅用地土地出让金达到3449亿元，同比增长20.2%。其中，一线城市同比增幅超过两成，二线城市同比增长三成以上，而三四线城市土拍表现相对一般，土地出让金同比小幅增长。

从市场热度来看，克而瑞研究中心数据显示，一季度300城土地成交平均溢价率达到11.4%，创下2021年下半年以来新高。尤其是上海、杭州等核心城市土地市场升温明显。一季度，上海成交的10宗宅地中，9宗以溢价成交，5宗溢价率超过30%；杭州出让的32宗地中，有28宗以溢价成交，多宗地块溢价率超过40%，其中4宗溢价率更是超过70%。此外，杭州、北京、成都等地在优质地块带动下，成交楼面价创下新高。

对于核心城市优质地块土拍升温的主要原因，中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，一方面，房企对核心城市新房市场销售回稳的看好，补仓意愿较高，同时年初拿地能够在当年进入销售阶段，有助于回笼资金，提升周转效率；另一方面，各地政府加大优质地块的供应力度，一季度推出了不少位于城市核心区、配套成熟的地块。

然而，核心城市非核心区域地块以及非核心城市地块多为底价成交。曹晶晶指出，如一季度北京出让的11宗宅地中，4宗核心区域地块均以溢价成交，其余7宗均底价成交。而南京、天津、长沙、郑州、沈阳等城市仅个别优质地块房企举牌意愿较高，整体土地市场低温情绪未改。福州、武汉、无锡一季度出让地块均为底价成交。

二季度市场有望持续复苏

一季度楼市成交筑底企稳离不开房地产政策的持续优化。据中指研究院监测，一季度全国有近100省市（县）出台政策超过140条，政策调整方向主要集中于优化公积金贷款政策、加大购房补贴力度等方面。

值得注意的是，今年全国两会政府工作报告首次将“稳住楼市”写入总体要求，为今年房地产政策定调并明确了政策方向。近日，中央还首次在提振消费文件中强调稳楼市并提出相应举措，体现了中央稳预期、强信心的决心。

中指研究院政策研究总监陈文静预计，二季度各项政策落实将加快，特别是在促需求方面，一线城市有望根据市场变化适时调减限制性措施，更好发挥核心城市的带头作用，提振全国市场信心。更多城市有望进一步优化公积金贷款政策、加大购房补贴力度等。各地房贷利率、交易费用等也有望进一步下调，持续降低购房者置业成本。此外，城中村和危旧房改造工作也有望在今年迎来加速，通过加大货币安置、房票安置力度，为楼市引入更多需求，也是促进新房销售止跌回稳的重要举措。

对于楼市成交趋势，克而瑞研究中心副总经理杨科伟预计，二季度新房市场成交规模或将缓步复苏，成交量好于一季度水平，同比持平或小幅微增，延续弱复苏走势。核心一二线城市中，北京、上海、深圳、成都、杭州等将继续保持高位震荡行情；广州、武汉、南京等后续成交有望延续稳中有增的弱复苏走势；三四线城市成交规模将继续筑底。二手房市场成交将继续保持稳中有增态势，市场份额占比将进一步上升，回暖程度好于新房是大概率事件。得益于提振消费以及稳定资产价格等一系列举措的推动，大中城市房价将迎来更多积极信号，一手房价指数的暖意也将加快向二手房市场传导。

而对于土地市场走势，杨科伟预计，二季度核心城市土拍热度将保持高位，高总价、高溢价地块成交将成为常态，市场信心将进一步巩固。核心城市与非核心城市热度将进一步分化。整体来看，2025年土地供求规模仍将保持低位运行，随着年中三四线城市供地占比的上升，溢价率指标或出现结构性的环比调整，可能是2022年以来土拍热度表现最好的一年。而土地市场的合理控量以及持续回暖，也将进一步提振购房者信心，助力2025年房地产市场加快企稳。

（文章来源：证券时报）