李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

　　2025年政府工作报告（以下简称“报告”）将房地产工作置于“有效防范化解重点领域风险”的首要位置，并明确提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。这意味着，2025年房地产成为防风险的重中之重，而市场止跌回稳则是防风险的突破口。

　　止跌回稳，增量政策是关键

　　自2024年9月底一系列存量和增量政策密集出台后，房地产市场止跌回稳的趋势逐渐显现。2024年四季度，全国新房销售面积同环比分别增长6.4%和21.2%，结束了连续下滑的态势。同时，根据70城房价数据，截至2025年1月，一线、二线城市新房价格指数分别连续3个月、2个月止跌回升。

　　今年政府工作报告对房地产的表态，彰显了政府通过持续的政策组合拳，尽快实现房地产止跌回稳的决心。在存量政策已充分释放的情况下，增量政策成为此次政策部署的重点。报告提出加力实施城中村改造和危旧房改造，释放刚需和改善型需求潜力，为当前的有效需求潜力提供了明确方向。

　　城中村和危旧房主要集中在超大特大城市和各地级市，这些城市拥有大量的年轻人、新市民和老市民，他们是住房需求的主力，主要对应着刚性需求和改善型需求，也是实现“美好人居”的重要力量。

　　近期，形势出现积极变化。一是去年推进增加地方债务限额置换地方隐性债务，投放专项债收储存量低效闲置土地；二是城中村改造在专项债、专项借款投放的力度加大；三是依法征收成为主流，成本明显降低，房票安置也开始落地。例如，2024年郑州市货币化安置去化商品房134万平方米。今年1~2月份，广州、深圳多个城中村改造项目通过规划或启动开工。

　　控制增量，盘活存量土地

　　报告继续强调“控制增量、盘活存量”的土地政策。各地房地产库存中，狭义的在售库存去化周期不长，但广义库存压力较大，主要源于未开发用地。合理控制新增供地，减少同质化供地，增加优质项目供给，是稳定地价和房价、推动市场止跌回稳的关键。

　　报告明确提出了盘活存量用地和商办用地，这些地块多为2022年及之前出让，已不适应当前需求。通过专项债收储后暂缓出让，或调整用途和规划条件、补足配套设施后再出让，或鼓励开发商继续开发、转让，以优化城市空间结构和土地利用方式。

　　在房地产进入存量时代后，基于市场供求关系、止跌回稳、地方债务控制等新形势，必须转向存量集约化、紧凑型的利用模式。

　　盘活存量商品房，推动市场复苏

　　除了盘活存量土地，盘活存量房源也是实现保交付、防范企业风险、去化库存的重要抓手。房企在售库存中，超过一半的为2024年之前的批售项目，因不适应当前需求而去化困难。报告提出推进收购存量商品房，并给予城市政府更大自主权，这是重大的政策突破。

　　此次政策调整，一方面能调动多方参与，减轻资金压力；另一方面，能洽谈合理的收购价格，调动房企出售积极性；同时，收购的房源还可用于拆迁安置房和人才房等，拓宽保障性住房再贷款使用范围。

　　这样的政策调整，旨在将土地和房屋库存尽快去化，推动开发商保交付、偿还债务，防范房企债务违约风险，让房地产新开工和土地市场真正复苏。

　　“好房子”呼唤新模式

　　经过三年多的调整，房地产市场继续大幅下跌的可能性较低。报告提出有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式，推动建设“好房子”。

　　未来，租购并举、现房销售、保障房新体系、“好房子”供给等多个领域都将有系统的谋划，以挖掘全新的、多元化的需求潜力。同时，改善新型城镇化、生育和养育、产业升级等影响房地产的基本面。这些都是房地产的新模式，也是实现止跌企稳的关键。

（文章来源：21世纪经济报道）