近日，央行在召开2025年宏观审慎工作会议时强调，完善房地产金融管理，旨在助力房地产市场止跌回稳，并全力支持构建房地产发展新模式。

相较于货币政策主要着眼于稳物价和经济增长，宏观审慎政策则更侧重于逆周期调节及维护金融稳定。2020年1月初，央行工作会议便提出“补齐房地产金融宏观审慎政策框架”。相较于此前一直强调的微观审慎监管（例如完善差别化住房信贷政策），在房地产新旧模式转型期及风险释放期，房地产金融管理当下及未来均更强调宏观审慎。

随着房地产市场预期改变，微观审慎监管指标如房贷首付比例、利率下限、自有资金买地要求、贷款/抵押物比例、月供收入比及贷款人权益保护等，已不再是监管的重中之重。与此同时，宏观问题开始显现，例如居民购房对金融杠杆的需求下降、房企拿地意愿减弱，通过抵押物的金融“加速器”效应，导致社会信用下降，房地产贷款占新增贷款比重持续下降，实体信贷表现偏弱，形成预期与价格的负反馈循环。

因此，近年来关于房地产的重要指示均被置于“防范和化解风险”一栏中。基于此背景，房地产金融监管宏观审慎更多强调宏观管理，即根据形势灵活优化政策，而非简单地强调放宽或收紧。在当前行业和市场阶段性下行背景下，房地产金融政策持续优化。

例如，居民按揭信贷政策门槛降低（包括降低首付比例、启动“认房不认贷”等贷款准入条件）、存量和增量贷款利率下调；基于房地产企业项目或股权收并购的贷款支持、资本市场再融资支持、开发贷款和债券偿还展期延长、房地产贷款集中度管理过渡期延长等。同时，为适应房地产存量时代，为行业和市场注入增量资金，如准许设立私募不动产基金，打造不动产REITs板块，推出租赁统租和统购贷款，创新专项借款、再贷款等货币政策工具，支持收购存量土地和房屋。

2024年底，国家明确了房地产管理的新要求——“止跌回稳”。这不仅是稳定行业和市场的要求，也是防范房地产风险、守住不发生系统性风险的必然方向，更是实现房地产金融宏观审慎管理目标的前提。在当前新旧模式转换期，若贷款投放快速减少，金融加速器效应快速减弱，将对稳定不动产价格及居民预期产生不利影响。宏观审慎管理的目标就在于稳定杠杆率。

2024年四季度，一系列政策组合拳中，金融政策最为关键，积极发挥了稳定杠杆的作用。中国人民银行近日发布的统计报告显示，2024年四季度末，房地产开发贷款余额同比增长3.2%，增速比上年末高1.7个百分点，全年增加4125亿元。个人住房贷款余额同比下降1.3%，但增速比上年末高0.3个百分点。然而，人民币房地产贷款余额同比仍在下降（-0.2%）。考虑到商品房市场止跌回稳的基础仍需巩固，房地产金融宏观审慎管理也仍需深化。

这正是加大金融支持构建房地产发展新模式的意义所在。目前，房地产新发展模式日渐成型，但仍需进一步支持。例如，居民对现房、“好房子”的需求增加，租赁已成为热点城市的供给主体之一；长期扎根本地、熟悉本地需求的中小房企，尤其是那些未采用高周转经营模式的房企，需要得到支持；在城乡融合发展、产城融合发展趋势下，基于就业、产业、住房协同发展的新模式也需要金融的大力支持。相应地，需要同步打造房地产金融新模式，包括创新现房开发、租赁融资产品，实施白名单模式创新，提供土地综合开发和存量土地盘活的金融支持等。这些增量领域潜力巨大，也是金融支持房地产止跌回稳的重点发力方向。

（文章来源：21世纪经济报道）