面对“日更高点”的首尔地区房价，李在明政府再度出手，推出楼市调控新政。据报道，21日，韩国国土交通部表示，将推出新规以限制外国人购买住宅，新规于8月26日正式生效，为期一年，此举旨在遏制外国人推高房价。

根据新规，首尔市全域以及京畿道23个市郡、仁川7个自治区划为“外国人土地交易许可区”。外国个人、企业或政府机构在上述许可区内购买6平方米以上的住宅，须事先获得当地政府批准，并在获准后4个月内入住，且购房后需至少实际居住两年。若违反规定，将被处以最高相当于房价10%的罚款，并可能被取消交易许可。

外国投资者涌入推高房价

韩国政府最新楼市政策出台的背后是近年来大量非自住需求的外籍投资者涌入。韩国国土交通部旗下房地产统计机构“韩国不动产院”数据显示，韩国首都圈外国人住房交易量从2022年的4568套增至2023年的6363套，去年进一步升至7296套。今年1至4月期间，外籍投资者申请的不动产产权交易登记共计4169件。去年在韩国购买房地产并申请房屋所有权转移登记的外国人总计约1.75万人，较2023年增长11.9%。京畿道地区、“江南三区”、仁川市等都是外籍投资者热衷的地区。

韩国学者金允俊表示，购房外国人可分为投资型和刚需型。前者多半利用过去的房地产投资移民政策购入济州岛房产，或在首尔核心区域购买高端住宅；后者主要是长期在韩国工作、定居的外国人。6月27日，韩国政府宣布新一轮房地产调控措施，这是李在明自上任以来推出的首个官方楼市政策，意在给楼市降温。

李在明政府在6月27日宣布的楼市政策更多是对韩国本国民众购房的限制。政策显示，在首尔及其他调控区域内，申请住房贷款时，金额不得超过6亿韩元（约合人民币318万元）；同时，要求借贷购房者6个月内必须搬入所购房产，以遏制“套利式购房”。

韩国国土交通部指出，在韩国人购房贷款受限的情况下，部分外国人绕过监管，通过海外贷款或现金全额支付高价住宅。新规意在遏制外国人通过资金优势和规避监管推高房价的行为，并将进一步强化对海外资金来源的申报审查责任。对于疑似外国人通过购房洗钱的交易，韩国政府将通报给相关国家税务机关。

韩国楼市“过山车”

近些年来，韩国楼市经历了暴涨到暴跌的走势。2020年前后，由于美联储量化宽松政策，韩国政府推高了韩国房价，从2020年到2021年，韩国房价最大涨幅超过40%，首尔部分地区更是暴涨50%。2022年下半年起，在韩国央行渐进式加息的推动下，韩国楼市进入“退烧”阶段。加息导致流向房地产的资金成本升高，很多资金转向了其他领域，同时不少购房者选择了浮动利率贷款买房，利息飙升导致还贷金额翻倍，结果偿还困难。

韩国房地产委员会每月更新的韩国房价指数（KHPI）显示，相较于2017年11月的历史高点，2023年5月时该指数为93.8，已连跌12个月。2023年，韩国公寓、多户型住宅等共同住宅公示价格较2022年平均下降18.63%，降幅创下历史新高。首尔部分区域的房价跌幅同期已达40%，而同期的成交量更是暴跌70%。

在历经一年多的调整后，去年年中，韩国楼市又开始显露出止跌反弹的迹象。根据韩国房地产委员会数据统计，2024年7月房屋交易价格指数环比上涨0.15%，首尔房价当月更是加速上涨，环比上涨了0.76%，创下近4年来的最大涨幅。至于非首都地区房价的下跌，韩国央行相关人士认为，在韩国经济不稳定的情况下，未售出住宅持续堆积，导致住宅市场长期低迷。

金允俊认为，李在明政府的新政能否遏止韩国楼市的升温还有待观望，但一个不容忽视的现实是，“首尔地区和非首尔地区的房价差距正越来越扩大”。

（文章来源：第一财经）