一家券商回复交易所问询函的内容，揭示了二三线商业地产面临的严峻挑战。

近日，方正证券详细回应了上海证券交易所对其2024年年报的信息披露监管问询，其中，投资性房地产、抵债资产及子公司股权估值变动带来的损失备受瞩目。

值得注意的是，方正证券抵债资产中的郑州裕达国贸大楼，初始入账价值为12.49亿元，2024年评估值较2023年下滑3.48亿元至8.75亿元，最终以7.3亿元成交，大幅折价背后映射出郑州商业地产空置率攀升、租金持续下滑的严峻形势。

答复交易所问询函重点问题

上交所首先关注方正证券金融资产投资情况。年报显示，截至报告期末，方正证券持有的交易性金融资产、其他债权投资、其他权益工具投资和衍生金融资产等合计1136.64亿元，同比增长14.54%。本期实现投资净收益和公允价值变动净收益合计13.49亿元，同比下降13.91%。其中，交易性金融资产确认公允价值损失6.49亿元，衍生金融工具确认投资损失和公允价值变动损失合计14.75亿元。

上交所特别要求方正证券解释金融资产公允价值变动或投资收益确认的关键时点、判断依据及会计处理，并结合金融资产投向、逾期情况等，阐述今年金融资产公允价值变动损益和投资收益大幅亏损的主因，以及以往年度减值损失计提是否充分、审慎。

方正证券回应称，截至2024年末，公司金融资产合计1136.64亿元，同比增长14.54%。剔除公允价值变动净收益中的非经常性损益（主要为被动持有的抵债资产，当期公允价值变动损失5.9亿元）后，公司实现投资净收益和公允价值变动净收益合计19.39亿元，同比增长22.49%。

对于2024年衍生金融工具确认的14.75亿元投资及公允价值变动损失，方正证券解释，这主要是公司对冲现货投资风险，配置股指期货空头、国债期货空头等期货空头资产所致。

方正证券强调，公司严格按照企业会计准则、《证券公司金融工具估值指引》和《证券公司金融工具减值指引》进行估值及减值测试，方法保持一贯性，计提充分、审慎，2024年度亏损源于市场环境和投资策略变化。

核心抵债资产大幅折价出售

除衍生工具投资损失外，方正证券的投资性房地产也备受上交所关注。

上交所指出，方正证券对投资性房地产采用公允价值模式计量，主要包括抵债房产，如郑州裕达国贸大楼、北京金泉港影院等。2025年2月，方正证券披露拟出售郑州裕达国贸大楼。

上交所要求方正证券核实并补充披露投资性房地产的取得情况、初始入账价值及评估依据，以及近三年公允价值确认的具体依据及其合理性。

方正证券2024年年报显示，其投资性房地产期末账面价值为11.88亿元，较2023年的17.63亿元明显下降，全年确认公允价值变动损失5.9亿元。这主要源于郑州裕达国贸大楼和北京金泉港影院等抵债房产价值大幅缩水。

以郑州裕达国贸大楼为例，该资产由方正证券全资子公司方正承销保荐通过法院裁定抵债取得，2021年初始入账金额为12.49亿元。2024年，方正证券计划处置该资产，评估值仅为8.75亿元，最终交易价格约为7.3亿元。受此影响，方正证券确认了投资性房地产的公允价值，与2023年账面价值之间的差额4.93亿元确认为公允价值变动损失。

具体来看，根据万得资讯数据，2022至2024年，郑州市写字楼租金持续下降，空置率逐年上升。2024年，郑州优质写字楼空置率由2022年6月的19.7%提升至25.3%，写字楼销售价格环比下跌21.59%。

在商铺方面，2022至2024年，郑州商铺日均租金价格也呈现明显下降态势。

此外，郑州裕达国贸大楼出售时，买家考虑了大额提质改造投入等因素，给予了一定价格折让。

同样，北京金泉港影院2024年末评估价值为2.54亿元，较2023年下降0.87亿元。该影院也处于待开发商圈，整体空置，客流稀少，导致估值受影响。

方正证券表示，处置郑州裕达国贸大楼是为了聚焦主业，盘活抵债资产，增加现金流，提升净资本和净稳定资金率。

（文章来源：券商中国）