房企债务重组有望进入“削债时代”。

日前，融创中国公告称，约74%的现有债务未偿还本金总额持有人已递交加入境外债重组支持协议的函件。碧桂园亦宣布，境外债方面，目前与超过70%的债权人在高息债方面达成共识，目标在今年内完成境外债务整体重组工作。随着融创、碧桂园公布境外债重组进展，出险房企债务重组进程明显加快。6月以来，旭辉、金轮天地等房企境外债重组已基本获债权人通过，将进行聆讯；龙光亦发布债务重组方案，力图推进债务优化。

当前，房企债务重组模式正从展期转向实质性削债。其中，融创境外债重组方案预计化债约600亿元；碧桂园境外债重组提案有望最多减少116亿美元债务；旭辉境外债重组预计削减境外债务约52.7亿美元，约合379亿人民币。惠誉评级亚太区企业评级董事石露露表示，若企业与投资者就“削债”条款达成一致，房企短期流动性压力或将缓解，企业可将更多精力投入资产盘活与销售，对行业企稳将产生积极影响。

然而，达成重组协议虽能缓解外部融资压力，房企仍面临内部经营性现金流挑战。石露露认为，短期内房企存量项目的质量及资产盘活能力，是决定其内生现金流和投资人决策的关键。她进一步指出，尽管政策持续优化，房地产市场复苏或主要集中于一线城市及部分强二线城市。但这些城市的竞争正在加剧，因为大多数全国性国有房企也在重新布局并集中发展这些城市。重组房企能否在这些城市补充土地，将对它们的中长期发展产生重大影响。

房企债务重组加速

近期，融创、碧桂园等头部房企相继公布重组进展，削减债务规模动辄几十亿美元，标志着行业化债进程已进入深水区。一位债务重组分析师表示，目前融创已获得所有债权人的约74%支持，意味着境外债重组基本实质性完成。一旦境外债重组成功，融创将成为首家境外债基本清“零”的大型房企，预计化债约600亿元。碧桂园首席财务官兼执行董事伍碧君亦在线上股东会议上表示，已与超过70%的债权人在高息债方面达成共识。此外，旭辉控股境外债重组亦迎来进展，预计重组后境外债务将减少约52.7亿美元。龙光集团则宣布优化调整债务重组方案，最大限度盘活增信资产。

中指院企业研究总监刘水指出，房企债务重组加速得益于两方面因素：一是出险房企提供多元化重组方式，如债转股、债务期限展期、资产清偿、现金兑付等，以满足不同债权人需求；二是当前市场形势下，债权人态度发生转变，更倾向于接受重组方案以提高债务清偿率。债转股与削债已成为主流。

值得关注的是，今年房企债务重组已从展期延付步入削债减负的深水区。根据融创、碧桂园、旭辉的境外债重组方案，大幅削减债务本金成为核心特征。这一转变背后，或有严峻的债务压力。克而瑞数据显示，2025年房企债务到期规模将达5257亿元，较2024年的4828亿元进一步攀升。

政策环境与市场融资条件的改善，为房企债务重组提供了支撑。金融监管总局局长李云泽表示，将加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，助力巩固房地产市场稳定态势。预计未来更多配套政策将落地，企业端贷款支持将加大。同时，城市房地产融资协调机制对于保障项目顺利建设和交付、稳定金融机构信心、缓解企业资金压力、促进风险隔离与化解、推动市场预期改善均有积极作用。

市场层面，房企融资成本有所下降。中指院数据显示，今年5月，房地产企业债券融资总额为288.8亿元，同比增长23.5%。债券融资平均利率为2.35%，同比下降0.43个百分点，环比下降0.41个百分点。未来，在制度创新方面，或将通过可转债分层设计、服务信托、并购融资优化等工具，重塑房企债务重组逻辑。

事实上，房企债务重组虽加速推进，但行业风险仍未完全出清。刘水认为，房企重组成功并不意味着上岸，债务重组成功将有助于缓释风险，但企业真正走出危机，还需市场回暖支持，企业基本面改善后才能避免重复展期或重组。

（文章来源：财联社）