李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

　　3月28日，杭州市区迎来今年第六批住宅用地出让，西湖区蒋村文新地块经过102轮竞价后，由建发旗下公司成功竞得，成交楼面价高达8.8万元/平方米，溢价率达到惊人的115.39%，这一价格刷新了3月25日滨江区地块拍出的7.74万元/平方米楼面地价，溢价率也远超69.86%的水平。杭州“单价地王”纪录再次被突破，这也是杭州全面取消新房限价政策后，短短不到半年时间内第四次刷新最高单价纪录。截至3月28日，今年杭州已有8宗涉宅地块溢价率超过50%，溢价率超过20%的地块更是多达21宗。

　　值得注意的是，这仅仅是近期全国范围内高价地或“地王潮”的一个缩影。自去年12月以来，包括一线城市以及杭州、成都、郑州、天津等在内的多个城市，均出现了高溢价率、高单价的住宅用地成交，甚至是新的“地王”诞生。根据CRIC监测数据显示，1月份30个重点城市新出让住宅用地的平均溢价率达到8.7%；而2月份春节后截止到3月23日，周度出让用地的平均溢价率进一步升至14.7%，且已连续五周保持在10%以上的高位。

　　这一轮“高价地”或“地王潮”现象的背后，直接原因是近年来房子居住属性的不断夯实，以及改善型需求的爆发式增长。随着居民对居住体验的关注度日益提升，改善型新房项目消化速度加快，特别是在热点城市的中心、次中心区域，新推盘项目的去化周期普遍在10个月以下。因此，开发商需要增加土地储备以“补库存”，部分开发商还基于新的产品战略调整拿地策略。

　　尤其值得关注的是，在过去20多年的楼市调控过程中，为了抑制房价上涨、增加房源供给，热点城市对土地供应实施了诸多限制措施。例如，限制新房价格或涨幅、要求配建或自持物业、规定“90/70”户型限制等，这些措施导致热点城市高品质改善型产品的供给不足。当前，住房需求已从“有没有”转向“好不好”，但市场上可供改善型需求挑选的房源仍然有限。

　　因此，那些户型设计合理、配套完善、功能齐全、密度适中的“好房子”项目备受市场青睐，能够实现溢价出售。据CRIC监测数据显示，2025年1月30个城市新盘项目的平均去化率达到46%，环比上涨4个百分点，同比上涨18个百分点，这些项目大多属于高品质改善型产品。同时，少量明星项目的销售贡献度显著上升，如去年一线城市及成都、杭州等地合计诞生了17个销售额超过80亿元的项目。

　　在此背景下，地方政府的供地政策开始调整。一方面，在改善型需求集中的中心区域积极储备地块；另一方面，将本地优质区域的一些优质地块拿出来，吸引头部开发商参与拿地并打造明星项目。同时，各省市还发布了新的规范文件，重塑新房产品设计方式，包括放宽阳台、停车位、公共空间计入容积率等规则，以支持建设新一代住宅产品、提升项目开发品质、助力好房子建设。

　　随着地方政府供地转向“提质缩量”，开发商层面的单盘贡献度也在上升，产生了积极的示范效应。例如，2024年中海地产在上海、深圳的三个新盘项目就贡献了近560亿元的销售业绩，这极大地促进了开发商经营策略的转型，即集中精力打造高品质“好产品”，以提高业绩的确定性。这也提振了开发商的信心，特别是专注于精品项目开发的央企、国企开发商以及滨江、绿城、龙湖等民营企业。

　　尽管高价地的出现会对区域房价产生一定的拉动作用，但这是改善型需求主导增量供给时代下的必然结果，也是实现“美好人居”的一个重要体现。经过20多年的市场化发展，房地产存量房的规模已经足够庞大，行业和市场都有从规模化向品质化转型的诉求或高质量发展的需求。另一方面，改革开放40多年来，各个消费领域都涌现出了众多好产品，唯独居住领域因受到诸多限制而缺少精品项目。

　　因此，这些高价地的出现迎合了市场对产品需求升级的趋势。同时，这类产品在户型设计（如大阳台、露台）、功能配置（如会所服务、儿童活动空间）、景观绿化、新型材料采用（如绿色、节能材料）等方面的创新突破，激发了整个社会改善住房的意愿，即供给端驱动需求端。这对于促进“卖一买一”的置换型需求、推动商品房市场的良性循环以及实现市场的止跌回稳都具有积极意义。

　　另外，从地价与房价的比对来看，近期并未出现“面粉贵过面包”的现象，即开发商并非基于涨价预期而溢价拿地。相反，所有高价地的楼面地价均低于周边的同品质房源售价，这显示出开发商是基于居民需求和市场潜力来做出对地价的判断的。因此，这种定价策略对于促进换房和改善型需求的满足是有帮助的。进一步而言，在刚需群体主要转向普通新房和二手房的情况下，整个房地产市场的供给结构也变得更加健康合理。

（文章来源：21世纪经济报道）