本月，首批公募REITs（不动产投资信托基金）迎来上市四周年。

短短4年间，公募REITs产品发展迅猛，完成从“0”到“1”再到市值突破两千亿的华丽蜕变。截至6月27日，公募REITs已上市产品数量达68只，成为亚洲第一。

目前，公募REITs的底层资产已覆盖产业园、交通、仓储物流等多类型基础设施，在盘活存量资产、促进实体经济发展等方面，发挥着积极作用。更多公募管理人正在申报新的REITs产品，国内REITs市场规模有望突破万亿级别。

快速扩张

2020年4月，中国基础设施领域公募REITs试点正式启动。2021年5月，首批9只公募REITs获批，6月分别在沪深交易所上市，中国公募REITs市场由此诞生，并逐渐驶入发展快车道。

经过4年发展，中国REITs市场已成长为亚洲第一、全球第二大REITs市场。Wind数据显示，截至6月27日，国内REITs已上市产品数量增至68只，发行规模接近1800亿元，总市值突破2000亿元。

公募REITs的发展并非一帆风顺，在前两年，其发展速度相对较缓。然而，2023年成为了关键转折点，正式开启了“首发+扩募”双轮驱动格局。2024年起，公募REITs新产品推出速度加快，至今数量已接近40只。

2024年7月26日，国家发展改革委发布通知，这意味着公募REITs市场正式迈入常态化阶段。目前，共有26家公募基金公司及券商资管成立了REITs产品。

当下，公募REITs创新产品层出不穷，正在向更多新型基础设施领域探索。比如，6月18日，首批数据中心REITs同时注册生效，这类REITs的底层资产主要包括数据中心等基础设施。

吸引市场

除了机构的重视程度不断增加，市场对于公募REITs的产品认可也在提升，不断出现公募REITs上市首日即涨停的现象。

6月26日，中金亦庄产业园REIT登陆上交所，成为今年第9只上市的公募REITs产品，上市首日便封住涨停。6月27日，中金基金旗下另一只REITs——中金中国绿发商业REIT登陆深交所，上市开盘即涨停。

上市首日收获30%的涨停，似乎已成公募REITs的常态。公募REITs的场外发售也一直备受关注。2024年，有超10只公募REITs实现提前结束募集，其中多只实现一日售罄。

从收益表现来看，去年中证REITs全收益指数涨幅达12.31%。截至6月27日，公募REITs市场延续上涨态势，中证REITs全收益指数今年以来涨幅达到14.59%。

万亿空间

经过四年的稳健发展，公募REITs如今再次踏上新征程。在众多业内人士眼中，当前2000亿元的市值仅是起点，未来潜力巨大，有望开启更为广阔的发展空间。

富国首创水务REIT基金经理李盛分析，根据《中国基础设施REITs创新发展研究》报告，从潜在资产规模看，REITs市场规模可以达到1万亿至2万亿元。从中长期来看，国内REITs市场规模有望突破万亿级别。

排排网财富公募产品运营曾方芳认为，国内公募REITs市场虽起步较晚，但发展迅速。随着市场的不断成熟和完善，有较大的发展空间。预计未来有望成为万亿元级别的市场。

博时基金首席REITs业务官吴云表示，公募REITs未来对不动产领域的影响主要包括三方面：一是重构不动产融资逻辑；二是重塑资产运营模式；三是降低不动产的投资门槛。

吴云还表示，构建多层次REITs市场，通过产品分层设计，覆盖资产全生命周期，构建闭环生态体系，提升不动产资产金融化运作效率，是有必要且有需求的。

当下有投资者认为，REITs在场内存在流动性的挑战。对此，李盛认为，从换手率指标看，流动性并不低。吴云表示，提升公募REITs在二级市场的流动性需要从市场规模、投资者结构等多维度协同发力。